Faut-il investir dans l’immobilier pendant la crise ?
Face à l’inflation, de nombreux Français se demandent dans quoi investir ? Malgré la hausse des taux d’intérêt, l’immobilier reste l’un des meilleurs placements anti-inflation. Dans cet article, REALITES vous explique pourquoi faut-il acheter maintenant.
L’année 2022 a été marquée par une inflation importante
D’après l’Insee, la hausse généralisée des prix à la consommation s’est élevée à 5,2 % en 20221. Un tel niveau n’avait pas été atteint depuis le milieu des années 1980. La flambée soudaine de l’inflation s’explique par des facteurs conjoncturels comme :
La reprise de l’activité après la crise Covid, avec un rattrapage de la demande reportée, confronté à une offre réduite : inflation par la demande ;
● La guerre en Ukraine, depuis février 2022, fait augmenter les prix du pétrole, du blé, de l’huile, du gaz. Le conflit a exacerbé les tensions mondiales sur les approvisionnements, les matières premières, l’énergie : inflation par les coûts ;
● La relance budgétaire, visant à éviter l’effondrement des économies, tout en maintenant les revenus : inflation par excès de création monétaire ;
● Une dépréciation de la monnaie unique, l’euro, ayant pour effet de renchérir le prix des importations : inflation importée².
En 2023, des signaux au vert pour un repli de l’inflation
En amont ou en aval, tout semble mener à un recul de l’inflation en 2023 :
Des prix de l’énergie, des matières premières en baisse. En avril 2023, l’inflation était de 6,8 %. Elle s’est établie à 2 % en mai 2023 ;
● Une chute de l’indice des prix des produits alimentaires. D’une augmentation de 15,9 % sur un an en mars 2023, l’inflation alimentaire est descendue à 15 % en avril 2023, puis 14,1 %, en mai 2023 ;
● Une diminution régulière des prix de production, avec une inflation de 4,1 % en mai 2023, contre 4,6 % en avril 20233.
Vers une récession en 2023 ?
En début d’année 2023, la zone euro est entrée en récession technique. Son PIB a reculé pendant deux trimestres consécutifs, d’après Eurostat4.
Du côté de la France, les chiffres commencent aussi à aller dans ce sens. Sur un an, le nombre de défaillances des TPE a bondi de 80,3 %. Il a augmenté de 87,4 % pour les PME5. Cet indicateur est supérieur de 34,4 % à la période 2018-2019. Il s’agissait de la dernière année de référence d’avant Covid-19. L’emploi se détériore lui aussi. Selon un économiste de l’ACDEFI, le taux de chômage pourrait remonter à 7,5 %6. Enfin, la consommation n’est pas dans une dynamique positive. Par exemple, les dépenses des ménages en biens ont chuté de 1 % en avril 20237.
Face à ces constats, la Banque de France se veut rassurante. D’après François Villeroy de Galhau, gouverneur, la France va « échapper à la récession »8. Pour Olivier Dussopt, ministre du Travail, l’« économie résiste bien »9.
Quels sont les impacts de la crise sur l’immobilier ?
En Europe, l’économie est affectée par la hausse des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne (BCE). Elle a pour effet de réduire la demande de crédit. En parallèle, elle ralentit les investissements, notamment dans l’immobilier. Cela entraîne une baisse d’activité dans le secteur de la construction10.
D’après les prévisions, les taux d’intérêt devraient atteindre 4,5 % fin 2023, voire 5 % en 202411. Or, 2 acheteurs sur 3 ont recours au crédit pour acquérir un appartement ou une maison12. Les autres financent leur achat grâce à la revente d’un bien. Par conséquent, ils ne sont pas touchés par la conjoncture économique actuelle.
Conséquence directe de l’augmentation des taux d’intérêt : la réduction de la capacité d’emprunt
Début 2022, il était possible d’emprunter 207 000 € avec une mensualité de 1 000 €. Selon les estimations, fin 2023, le montant empruntable devrait chuter à 158 000 €, soit une perte de 24 %13. Avec une prévision à 151 000 € en 2024, la réduction devrait s’élever à 27 %14.
La baisse de la capacité d’emprunt est (légèrement) modérée par la hausse des salaires. En 2022, ils ont augmenté de 3,9 %. Avec une augmentation de 5 % en 2023, la perte de capacité d’emprunt ne devrait pas être de 27 %, mais plutôt de 20 %15.
Une baisse des prix de l’immobilier bien installée
En mai 2023, les prix de l’immobilier ont chuté de 0,9 % à l’échelle nationale16. Si la réduction devait se poursuivre, l’effondrement des prix est peu probable. En effet, la tension sur l’offre reste forte.
Pourquoi l’immobilier reste la valeur refuge la plus incontournable ?
L’immobilier résidentiel est sans conteste le placement anti-inflation préféré des Français. La raison est simple ? Sur le long terme, la valeur de la pierre n’a cessé d’augmenter. Entre 2013 et 2023, l’indice des prix des logements a bondi de 30 % sur l’ensemble du territoire métropolitain17. En 2023, les possibles baisses de prix laissent présager de belles opportunités d’achat d’appartement neuf dans des programmes immobiliers.
L’investissement locatif est lui aussi excellent placement anti-crise. Pour rappel, les dispositifs Pinel et loueur en meublé non professionnel (LMNP) se basent sur l’indice de référence des loyers (IRL) pour les révisions annuelles. En cas de hausse des prix (inflation), les propriétaires bailleurs peuvent augmenter les loyers en proportion.
Acheter maintenant ou attendre ? Profitez du service d’ingénierie patrimoniale offert par REALITES pour déterminer la meilleure stratégie d’investissement à adopter. Contactez nos conseillers !
1 https://www.insee.fr/fr/statistiques/2122401
2 https://www.vie-publique.fr/eclairage/286182-inflation-les-causes-de-la-soudaine-hausse-des-prix
7 https://www.insee.fr/fr/statistiques/7625852
9 Conférence de presse, mardi 23 mai 2023
