Tout savoir sur le Prêt Social Location Accession
Acheter un logement neuf lorsque l’on a un budget réduit ? C’est possible grâce au Prêt Social Location Accession (PSLA). Conditions, fonctionnement, pièges… REALITES vous explique tout.
Le PSLA (Prêt Social Location Accession), est un dispositif de l’État. Son but ? Faciliter l’accès au logement neuf aux revenus modestes qui rencontrent des difficultés pour acheter leur résidence principale. Difficultés d’emprunt, prix élevés, absence d’apport financier… la conjoncture actuelle sème de nombreuses embûches aux primo-accédants dont le budget est limité. Le PSLA est une option intéressante pour certains ménages.
PSLA : le principe
Le Prêt Social Location Accession permet aux foyers modestes de louer un logement neuf avant de l’acheter à un opérateur de logements PSLA. Agréé par l’État, celui-ci peut être un promoteur privé comme REALITES.
Avant tout de chose pour pouvoir bénéficier de ce prêt conventionné, il faut répondre à un certain nombre de critères et soumettre un dossier à la commission d’attribution. Première condition à remplir : les revenus du ménage ne doivent pas dépasser le plafond de ressources établis. Sachez que celui-ci est actualisé tous les ans, n’hésitez pas à demander conseil à nos équipes de spécialistes. De la même manière que pour un achat « classique », le taux d’endettement est pris en considération. De manière générale, il ne doit pas dépasser 33%. Autre point important : le logement doit être prévu comme habitation principale.
Plafonds de ressources* d’éligibilité au PSLA(en vigueur au 1er janvier 2016)
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.
Bon à savoir : les ressources à prendre en compte sont celles de l’année N ‐ 2 (revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10%)
Les avantages du PSLA
Premier avantage, et pas des moindres, le PSLA bénéficie d’un taux de TVA réduit de 5,5% (au lieu des 20% habituels). Deuxième atout : l’exonération de taxe foncière pendant 15 ans (après que la construction soit achevée). Il est aussi possible d’adjoindre au PSLA d’autres aides complémentaires comme le PTZ+ et le 1% logement. Enfin, le locataire-accédant bénéficie de frais de notaire réduits.
Le déroulement
Dans un premier temps, il est nécessaire d’être locataire pendant une année minimum (quatre ans maximum). Il est ensuite possible d’acquérir son logement. Pendant la durée de la location, l’accédant paye ce que l’on appelle une redevance. Ce « loyer » se compose d’une indemnité d’occupation et d’une part acquisitive (que l’on pourrait considérer comme une « épargne », puisqu’elle sert à financer l’achat du logement).
Deuxième étape : le locataire-propriétaire peut acheter le logement. Il s’agit de la levée d’option. Le prix de cession est celui qui aura été fixé au préalable dans le contrat de Location-Accession, dont on déduit au moins 1% à chaque date anniversaire.
La sécurisation du dispositif
Bénéficiant d’une adaptation sur-mesure et d’une fiscalité réduite, la location-accession permet un achat sécurisé. Pendant la période de « location », le futur accédant a le temps d’envisager et préparer son projet immobilier avec sérénité. Au moment de la levée d’option (l’achat), l’opérateur est obligé de proposer la sécurisation HLM. Celle-ci permet de garantir le rachat en cas de décès, mutation professionnelle, longue période de chômage, divorce… Enfin, une garantie de relogement peut être envisagée si les revenus du foyer sont inférieurs aux plafonds HLM.
Pour connaître tous les détails du Prêt Social Location Accession, nous vous invitons à consulter la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière . Vous avez des interrogations ? Les conseillers REALITES connaissent bien ce dispositif et se tiennent à votre disposition pour vous éclairer et vous accompagner.
Les pièges de la location / accession
Même si le prêt social location accession reste une démarche sécurisée et bien encadrée (sécurisation HLM), il existe certains risques inhérents au dispositif. S’il ne sont pas correctement anticipés ces derniers peuvent mettre en péril votre projet : le risque de non financement de l’acquéreur et les clauses anti-spéculatives.
Les risques de non financement :
Le PLSA, au moment de l’accession, donne le droit à une offre de financement avantageuse et réglementée. Cet accord peut rapidement devenir caduque si vous veniez à lever l’option d’achat de votre bien immobilier avec un décalage supérieur à 6 mois à titre d’exemple. Conséquence : il vous faudra refaire le tour des banques pour obtenir un nouvel accord de financement. Dans ce cas précis, l’obtention d’un nouveau financement peut comporter des risques si la composition de votre ménage, vos revenus ou les autres dispositifs accessoires liés à votre crédit (ex : PTZ+) ont évolué durant cet intervalle.
Les clauses anti-spéculatives :
Bon nombre de collectivités locales accordent des aides supplémentaires aux bénéficiaires du Prêt Social Location Accession. En contre partie, le contrat et l’acte notarié prévoient des clauses anti-spéculatives. En d’autres termes, ces clauses ont pour but de dissuader certains acquéreurs de vouloir faire rapidement des plus-values importantes du fait des différents avantages fiscaux et financiers accordés par l’obtention d’un PSLA. Pour rappel, ce dispositif est initialement prévu pour vous permettre d’acheter votre logement et d’y résider durablement.
Besoin de plus de conseils pour éviter les pièges de la location accession ? Contactez nos conseillers pour être guidé dans votre projet.
