Tout savoir sur la succession d’un bien immobilier

Lors d’une succession immobilière, plusieurs scénarios peuvent se produire. Mais quelle que soit la manière dont se déroule la succession, les héritiers devront avoir affaire à un notaire et payer droits de succession, ainsi que d’autres frais.

Comment se déroule la succession d’un bien immobilier ?

Lors d’une succession immobilière, plusieurs scénarios peuvent se produire. Ils dépendent des prédispositions du défunt, de la situation familiale ou encore des choix des héritiers. Mais quelle que soit la manière dont se déroule la succession, les héritiers devront avoir affaire à un notaire et payer droits de succession, ainsi que d’autres frais.

Le choix par défaut : l’indivision

Premier cas de figure, hériter d’un bien immobilier en indivision. Il s’agit de transmettre le bien aux héritiers de façon collective, en respectant la quote-part de chacun. Par exemple, deux enfants qui héritent en indivision de la maison de leur père, disposent chacun de 50 % du bien. Cette situation n’est pas forcément avantageuse pour les héritiers, car ils ne peuvent pas jouir comme ils le veulent de leur bien. En effet, ils ne peuvent vendre le bien qu’avec l’assentiment de toutes les parties, et pour une mise une location ou des travaux, il est nécessaire que les deux tiers des héritiers donnent leur accord (depuis la réforme des successions de 2007).

Pour sortir de l’indivision, la solution la plus douce reste le partage amiable des biens. Pour cela, tous les héritiers doivent être d’accord pour lever l’indivision. Des lots de même valeur doivent être constitués et leur répartition doit être acceptée par tous les ayants droit.

Si les successeurs en viennent à l’indivision, c’est généralement parce qu’ils n’ont pas réussi à trouver un accord dans la constitution de ces lots. Il peut aussi arriver que le conjoint du défunt soit encore en vie et qu’il choisisse de conserver l’usufruit, laissant la nue-propriété du bien à parts égales aux héritiers.

Un testament prévoyant le partage des biens

L’indivision se produit généralement lorsque le défunt n’a pas défini les lots à distribuer à ses héritiers dans son testament. Si testament il y a, les biens seront distribués selon les dernières volontés du défunt. À noter qu’un testament ne donne pas le droit de céder ses biens comme on l’entend, car il ne peut pas porter atteinte aux héritiers réservataires. En France, les enfants et le conjoint ne peuvent pas être exclus à 100 % de la succession.

Un bien peut également être repris par un héritier en particulier. Dans ce cas, une estimation immobilière devra être réalisée pour estimer la valeur vénale de la maison ou de l’appartement. Le prix doit être le plus juste possible pour ne pas minorer les impôts dus à l’administration fiscale par les héritiers. L’estimation peut-être réalisée par le notaire mais un héritier peut demander une seconde estimation via un professionnel de l’immobilier pour s’assurer du prix demandé. En cas de besoin, il existe des également des sites d’estimation immobilière en ligne, comme Paradissimo.

Bon à savoir : les héritiers disposent de 12 mois après le décès pour régler les questions de succession.

Droits de succession et frais de notaire

Quel que soit le cas de figure, une succession immobilière engendre aussi des frais à la charge des héritiers. Concernant les droits de succession, qui s’appliquent à tous les biens du défunt, les conjoints sont exemptés. Les autres héritiers doivent payer un certain pourcentage de la valeur estimée des biens de la succession. Ce pourcentage varie selon le degré de parenté avec le défunt. Pour des héritiers en ligne directe (enfants, petits-enfants), les frais débutent à 5 %, mais peuvent s’élever à 45 % en fonction de l’ampleur de l’héritage.

Intervention d’un clerc oblige, les héritiers doivent aussi s’acquitter de frais de notaire. Lors d’une succession immobilière, ces frais qui peuvent représenter entre 0.55 et 2 % de la valeur du bien (hors TVA), doivent être payés dès l’ouverture de la succession.

Comment réduire ses frais de succession ?

S’il semble difficile d’imaginer une succession sans aucuns frais, il existe cependant des solutions pour les réduire fiscalement :

• La donation des parents de leur vivant
• Le démembrement : conserver l’usufruit et transmettre la nue-propriété
• Constituer une SCI qui autorise une décote de 15 % sur la valeur transmise
• Utiliser une assurance vie

Au-delà de la peine provoquée par la disparition d’un proche, la succession est une étape qui peut s’avérer compliquée. Mieux vaut donc s’y préparer en comprenant son fonctionnement ou en prenant des dispositions pour aider ses héritiers à franchir plus facilement l’obstacle. Il est aussi important de garder en tête qu’un héritage contient les biens, mais aussi les dettes du défunt et qu’il est tout à fait possible de le refuser.