Le déficit foncier en SCI

Votre patrimoine immobilier locatif fait l’objet d’une Société Civile Immobilière (SCI). Le principe du déficit foncier peut s’appliquer à cette dernière. Cette solution fiscale permet de réduire notablement l’imposition sur le revenu de ses sociétaires. Petit rappel de ce qu’est le déficit foncier, de son fonctionnement et des conditions pour en bénéficier en SCI.

Le déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?

Le déficit foncier existe lorsque les charges de location et de possession du bien immobilier dépassent ce qu’il rapporte. Dans ce cas, le déficit foncier se détermine donc en soustrayant le montant des charges de l’année d’imposition par le montant des loyers perçus durant la même année.

Exemple de calcul du déficit foncier.

La SCI « L’Olivier » exploite un immeuble de 3 appartements. Ce patrimoine immobilier génère 18 000 € de revenus fonciers par an. La somme des charges supportées par la SCI s’élève à 21 500 €. Le déficit foncier de cette SCI s’élève à 3 500 € (21 500-18 000).

Un avantage fiscal réservé aux SCI dites « transparente »

Le déficit foncier est une solution fiscale liée à l’Impôt sur le Revenu. Il ne peut donc concerner que les SCI soumises à ce dernier. Ces SCI, ayant fait le choix d’une imposition sur le revenu (IR) au lieu de l’imposition sur les sociétés (IS), sont dites transparentes. Ce qualificatif est appliqué lorsque ce n’est pas la SCI qui paie l’impôt sur le revenu, mais chacun de ses associés. La SCI transparente ne déclare et ne paie, en effet, aucun impôt par elle-même. Pour mémoire, le régime d’imposition de la SCI se choisit au moment de sa création.

Un avantage fiscal à faire valoir au régime réel

Associé d’une SCI, vous devez relever du régime réel normal d’imposition pour pouvoir déclarer du déficit foncier. Si le régime Micro-Foncier vous accorde un abattement forfaitaire de 30 %, il ne vous permet pas de déclarer vos charges. Attention, lorsque vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez de plein droit du régime Micro-Foncier. Il vous faut donc expressément choisir le régime réel. Ce choix vous engage pour 3 ans.

La loi exige que le bien immobilier concerné demeure loué pour une durée de trois ans et que, durant cette période, les associés conservent leurs parts sociales dans la société. Une cession de titres ou l’arrêt de la location entraîne la perte de l’avantage fiscal. Une solution pour s’assurer de la conservation de leurs parts sociales par les associés consiste à opter pour la constitution d’une SCI Familiale.

Les charges déductibles du revenu foncier

Pour calculer le déficit foncier de la SCI, vous pouvez prendre en compte toutes les charges dites déductibles :

• Les frais de gestion du bien ;
• Les frais de syndic ;
• Les dépenses liées aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement ;
• Les taxes et les impôts liés à la possession du bien non récupérables auprès des locataires ;
• Les cotisations de l’assurance propriétaire non-occupant ;
• Les cotisations de l’assurance loyers impayés ;
• Les intérêts et frais liés au crédit immobilier ayant participé au financement de l’acquisition ;
• L’indemnité liée à l’éviction ou le relogement d’un locataire ;
• Les charges locatives lorsqu’elles n’ont pas pu être récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ du logement.

Les intérêts d’emprunt, même supérieurs aux recettes locatives, ne permettent pas, à eux seuls, de créer un déficit foncier en SCI. Les intérêts d’emprunt ne s’imputent, en effet, que sur les revenus fonciers. Lorsque le montant de ces intérêts est supérieur au montant des revenus, la fraction supérieure s’impute sur les revenus fonciers à encaisser par la société durant les 10 années suivantes.

Plafond et report du déficit foncier

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global personnel de chaque associé de la SCI dans la limite de 10 700 €. Au-delà de ce plafond, le déclarant peut reporter l’excédent de déficit foncier les années suivantes dans la limite de 10 ans.

Dès lors que la SCI enregistre des charges importantes, suite à la rénovation de son patrimoine immobilier par exemple, le déficit foncier peut s’imposer comme une solution fiscale pertinente. On notera néanmoins que ces charges doivent être suffisamment élevées ou récurrentes pour justifier un passage au régime réel durant 3 ans. Comme toujours en matière d’imposition, les choix doivent faire l’objet d’un calcul aussi précis que possible !

Les 3 points à retenir :

• Seules les SCI transparentes (assujetties à l’impôt sur le revenu) peuvent faire valoir un déficit foncier ;
• Le plafond annuel du déficit foncier est fixé à 10 700 € pour chaque associé de la SCI ;
• Le choix du régime réel pour l’impôt sur le revenu engage le déclarant pour 3 ans.