Le déficit foncier reportable

Bailleur d’une location nue, vous pouvez diminuer votre imposition grâce au dispositif du déficit foncier reportable. Une notion fiscale à maîtriser pour optimiser votre investissement locatif. Définition, explications et calcul, REALITES vous dit tout du déficit foncier et comment en bénéficier. Un éclairage susceptible de vous aider à réduire fortement votre imposition !

Le déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?

Le déficit foncier existe lorsque vos charges en tant que propriétaire sont supérieures à vos revenus fonciers. Le déficit foncier se détermine donc en soustrayant le montant des charges supportées durant l’année de référence par le montant des loyers perçus durant la même année.

Exemple de calcul du déficit foncier.

Monsieur Martin loue un T3 non meublé. Ce dernier génère 7 200 € de revenus fonciers par an. La somme des charges supportées par monsieur Martin s’élève à 8 100 €. Le déficit foncier de cette location s’élève à 900 € (8 100 -7 200).

Un avantage fiscal à faire valoir au régime réel

Propriétaire d’un logement loué vide, vous pouvez déclarer vos revenus fonciers selon deux régimes aux implications fiscales très différentes :

• Le régime Micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges réellement supportées. En contrepartie, et au titre de ces dernières, ce régime vous accorde un abattement forfaitaire de 30 %.
• Le régime réel : il s’applique sur demande du déclarant ou automatiquement lorsque les plafonds du régime Micro-Foncier sont dépassés. Ce régime permet de déduire des revenus les dépenses réellement supportées liées à la location et à la possession du logement ainsi que son amortissement.

Seul le régime réel permet de déclarer un déficit foncier. Ce choix s’impose dès lors qu’il offre un avantage fiscal supérieur à celui qui aurait été obtenu avec l’abattement forfaitaire au régime Micro-Foncier.

Lorsque vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez de plein droit du régime Micro-Foncier. Vous pouvez néanmoins opter, à votre demande, pour le régime réel. Ce choix vous engage pour au moins 3 ans.

Les charges déductibles du revenu foncier

L’obtention d’un déficit foncier s’obtient par la prise en compte des charges déductibles, c’est-à-dire recevables par l’administration fiscale :

• les frais de gestion du bien ;
• Les frais de syndic ;
• Les dépenses liées aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement ;
• Les taxes et les impôts liés à la possession du bien non récupérables auprès du locataire ;
• Les cotisations de l’assurance propriétaire non-occupant ;
• Les cotisations de l’assurance loyers impayés ;
• Les intérêts et frais liés au crédit immobilier ayant participé au financement de l’acquisition ;
• L’indemnité liée à l’éviction ou le relogement d’un locataire ;
• Les charges locatives lorsqu’elles n’ont pas pu être récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ du logement.

Bon à savoir : Travaux et déficit foncier

Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement du logement ne sont pas déductibles. En revanche, le sont, car considérés comme une amélioration, tous les travaux contribuant à renforcer le confort du logement ou visant à le rendre conforme au mode de vie actuel.

Plafond et report du déficit foncier

Chaque année, vous êtes autorisé à déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. Ce plafond a été élevé, par la loi Elan, à 15 300 € en présence d’un déficit de type « Périssol » ou « Cosse ancien ».

Lorsqu’il dépasse le plafond en vigueur, le déficit foncier présente l’immense avantage d’être reportable et déductible sur les années suivantes :

• Pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus déclarés ;
• Pendants 10 ans sur les seuls revenus fonciers déclarés.

L’utilisation du déficit foncier, et par là même le passage au régime réel, doit être envisagé dès lors que vos charges augmentent significativement. C’est le cas lorsque, par exemple, vous réalisez des travaux de rénovation importants du logement concerné. Ce dispositif va vous permettre d’amortir plus rapidement cet investissement consenti dans la qualité de votre offre locative. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable !

Les 3 points à retenir :

• Le déficit foncier existe dès lors que les charges supportées excèdent le montant des loyers perçus ;
• Le déficit foncier déductible sur une année est le plus souvent plafonné à 10 700 €.
• Au-delà de son plafond annuel, le déficit foncier est reportable jusqu’à 10 ans sur les seuls revenus fonciers.