Denormandie ancien : fonctionnement et éligibilité

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie permet d’investir dans l’ancien pour conjuguer revenus locatifs et réduction d’impôt. Conditions, fonctionnement et avantages, REALITES vous dit tout de cette loi de défiscalisation appliquée à l’immobilier ancien. Un éclairage complet sur un dispositif qui redonne de l’attractivité à ce segment de l’immobilier.

Encourager la rénovation et la location

Pour répondre aux besoins de logements de qualité à loyer modéré, les pouvoirs publics ont décidé d’encourager la rénovation de l’immobilier ancien dans certaines villes sélectionnées pour leur besoin de réhabilitation. Le dispositif Denormandie, du nom du ministre du Logement qui l’a initié, accorde une réduction d’impôt sur le revenu aux contribuables qui achètent un logement dans une commune éligible, le rénovent et le louent vide aux conditions légales.

Les villes concernées

Le dispositif Denormandie ne s’applique pas à l’ensemble du territoire français. Pour être éligible, le logement doit être situé dans :

• Les communes participant au programme « Action cœur de ville » ;
• Les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ;

Certaines communes du Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) ;

Les communes qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Bon à savoir : Le site officiel de l’administration française met à disposition des investisseurs un simulateur permettant de vérifier l’éligibilité d’une commune au dispositif Denormandie.

Les travaux de rénovation

Le bien immobilier ne peut être qu’un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation. Le montant des travaux doit être d’au minimum 25 % du coût total de l’opération. La rénovation réalisée doit, en outre, comprendre au moins un des travaux suivants :

• Amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 20 % en habitat collectif et d’au moins 30 % en habitat individuel ;
• Au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres et le changement de production d’eau chaude sanitaire ;
• L’augmentation de la surface habitable (création d’un balcon, terrasse ou garage).

Les travaux doivent avoir été terminés, au plus tard, le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du logement concerné.

Fonctionnement du dispositif

En dispositif Denormandie, le propriétaire-bailleur s’engage à louer le logement vide, à titre de résidence principale, pour 6, 9 ou 12 ans en respectant les conditions de revenus du locataire et de plafond de loyer dans la zone concernée.  Pour bénéficier du dispositif, le contribuable doit déclarer son investissement locatif éligible au moment de la déclaration annuelle de revenus.

Ce dispositif de défiscalisation est plafonné à un investissement maximum de 300 000 € comprenant le prix d’acquisition du bien et le coût de sa rénovation et à un prix au m² maximal de 5 500 €. L’avantage fiscal accordé est obtenu en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variable avec la durée d’engagement à demeurer à la location :

• 12 % pour une durée de 6 ans ;
• 18 % pour une durée de 9 ans ;
• 21 % pour une durée de 12 ans.

Exemple de calcul de l’avantage fiscal Denormandie

Vous achetez un logement de 75 m² au prix de 180 000 € (frais de notaire inclus), soit un prix au m² de 2 400 €. Le montant des travaux de rénovation s’élève à 70 000 € (28 % du coût total de l’opération). Après rénovation, vous décidez de louer pour 12 ans aux conditions légales. Votre avantage fiscal total s’élève à 52 500 €, soit 4 375 € par an.

Au-delà de son avantage fiscal, le dispositif Denormandie permet d’investir rapidement à proximité des commodités. L’immobilier ancien s’acquiert, en effet, plus rapidement que le neuf et se trouve le plus souvent en cœur de ville. Ce dispositif offre une opportunité à ne pas négliger pour réaliser un investissement locatif attractif et transformer une partie de son imposition en patrimoine immobilier !

Les 3 points à retenir :

• Le Denormandie concerne de nombreuses communes en France, y compris dans la ruralité ;
• Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• L’avantage fiscal obtenu est réparti sur toute la durée de l’engagement à rester à la location aux conditions légales.