L’investissement dans un logement étudiant : tout savoir
La France compte aujourd’hui pas moins de 1,6 million d’étudiants résidant en dehors du foyer familial. Les besoins en matière de logement sont donc faramineux. Pour les investisseurs, c’est l’opportunité de profiter d’un marché porteur et d’une rentabilité élevée tout en limitant les risques de vacance. Pour tout savoir sur l’investissement dans une résidence étudiante, suivez le guide rédigé par REALITES.
Logement étudiant : qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit d’appartements meublés et fonctionnels situés dans une résidence la plupart du temps construite à proximité des commerces, des universités et des transports en commun. Les logements étudiants sont le plus souvent des studios ou des T2 de petites superficies.
Pour obtenir la qualification de résidence de services étudiants, ces logements doivent accueillir au moins 70 % d’élèves inscrits dans l’enseignement secondaire ou supérieur, y compris ceux réalisant un stage d’études, rémunéré ou non. Par ailleurs, les appartements proposés dans les résidences étudiantes doivent impérativement comporter des équipements en état de marche indispensables à la vie au quotidien (cuisine équipée, laverie) et au moins trois des services suivants :
- L’accueil ;
- Le petit déjeuner ;
- Le prêt de linge de maison ;
- Un service de ménage.
Bon à savoir : comment calculer le seuil de 70 % d’étudiants ?
Il faut observer l’occupation des logements de la résidence entre le mois d’octobre et le mois de décembre de l’année considérée. Le taux doit être égal ou supérieur à 70 % pendant toute cette période. À défaut, les investisseurs perdent leur avantage fiscal.
Pourquoi investir dans un logement étudiant ?
En tout premier lieu, l’investissement dans une résidence étudiante repose sur un marché porteur. La France comptait à la rentrée 2021 exactement 2 816 300 étudiants (2) pour une capacité d’accueil d’environ 400 000 logements CROUS. La demande est donc très largement supérieure à l’offre et la vacance locative relativement rare sur ce type de résidences, très appréciées des étudiants. Les rendements proposés sont également très intéressants, puisqu’ils s’affichent entre 4 et 6 %, selon l’immeuble et sa localisation.
Par ailleurs, la gestion de votre bien peut être entièrement prise en charge par une société d’exploitation professionnelle. Cette dernière se charge de trouver des locataires, de signer les baux et de réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie.
L’investisseur profite d’un bien commercial signé par le gestionnaire de la résidence étudiante. Ce contrat lui permet de fixer clairement les droits et les obligations des parties. Il garantit surtout le paiement des loyers. L’investissement est donc sécurisé.
Enfin, au moment de la revente, il est en général facile de trouver un acquéreur. En effet, ce dernier tirera profit d’un rendement immédiat et sûr, grâce à une exploitation de la résidence déjà en fonctionnement.
Comment investir dans une résidence étudiante ?
Les acheteurs de logements étudiants profitent de deux dispositifs attractifs, le Censi-Bouvard et le statut LMNP. Ils permettent en effet de bénéficier de réductions d’impôt parfois importantes sur les loyers encaissés.
L’investissement dans une résidence étudiante est tout d’abord éligible au dispositif Censi-Bouvard. Cette loi de défiscalisation immobilière permet aux personnes soumises à l’impôt sur le revenu de diminuer leur fiscalité de 11 % en investissant dans les résidences de services étudiantes. La déduction s’applique sur un investissement de 300 000 euros au maximum. Ils peuvent également récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien et déduire l’ensemble des frais réels. Enfin, la totalité des intérêts d’emprunt est déductible de leurs revenus BIC.
En contrepartie, les investisseurs en Censi-Bouvard doivent impérativement acheter un bien neuf, sur plan ou faisant l’objet de rénovation dans une résidence étudiante et le louer pendant une durée de 9 ans (2).
L’investisseur peut investir dans un logement étudiant comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). C’est une solution efficace pour amortir intégralement son acquisition tout en récupérant la TVA sur le bien. Le propriétaire profite par ailleurs d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus BIC inférieurs à 23 000 € HT par an (3).
Bon à savoir : pas de revenus fonciers en Censi-Bouvard
Les loyers obtenus dans le cadre de ce dispositif sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et non pas comme des revenus fonciers.
Comme tout investissement locatif, le logement étudiant nécessite quelques précautions. L’emplacement de la résidence, les services proposés et les équipements sont des éléments essentiels à bien étudier avant d’acheter. Un immeuble situé à proximité des universités et offrant notamment un gardien, la fibre Internet ou encore une salle de sport, attire probablement plus facilement les locataires. Se renseigner et être accompagné par un professionnel sont donc deux critères fondamentaux pour réussir son investissement dans une résidence étudiante.
Les points à retenir sur l’investissement dans un logement :
- Ils sont des appartements situés dans des résidences offrant un certain nombre d’équipements et de services ;
- L’investisseur profite d’un investissement rentable et sécurisé ;
- L’acquéreur peut opter pour le dispositif Censi-Bouvard ou le statut de LMNP.
- https://www.campusmatin.com/vie-campus/strategies/le-chiffre-31-400-etudiants-supplementaires-attendus-a-la-rentree-2021.html
- https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalité/fiscalité-et-gestion-du-patrimoine/investissement-locatif-dispositif-censi-bouvard
- https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805
