Guide complet : achat d’une résidence secondaire en France
En 2023, la France (hors Mayotte) compte 3 701 000 résidences secondaires et logements occasionnels[1]. Cela représente 9,8 % du parc de biens immobiliers[2]. L’achat d’une résidence secondaire s’inscrit dans une recherche de bien-être, d’équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle, notamment avec la tendance du télétravail. Prenez bien en compte les aspects financiers, fiscaux, logistiques détaillés dans ce guide avant de vous lancer.
Avantages et inconvénients de la résidence secondaire
Disposer d’une résidence secondaire présente de nombreux atouts.
· Évasion, détente : une maison de vacances vous offre un refuge pour vous ressourcer dans un environnement paisible. C’est un endroit où vous pouvez vous détendre, profiter de vos loisirs, créer des liens avec vos proches sans les contraintes de la vie quotidienne.
· Liberté : contrairement aux hôtels ou aux locations saisonnières, posséder votre propre maison vous offre une flexibilité totale. Vous pouvez y séjourner au moment où vous le souhaitez, pendant la durée de votre choix, sans vous soucier des disponibilités ou restrictions. Vous aménagez, décorez votre résidence secondaire selon vos goûts et vos besoins.
· Avantages financiers potentiels : la valeur immobilière de votre propriété peut augmenter avec le temps, constituant un investissement intéressant à long terme.
Mais posséder une maison de vacances ne se résume pas qu’à des moments de détente. Cet investissement s’accompagne de responsabilités et de coûts supplémentaires, à ne pas négliger.
· Entretien, gestion : en tant que propriétaire, vous êtes responsable de l’entretien comme de la gestion de la propriété. Cela comprend la réalisation de travaux, des petites réparations, l’aménagement paysager. Vous devez gérer les problèmes potentiels pouvant survenir dans votre logement comme les fuites d’eau, les infestations de nuisibles ou les pannes d’appareils électroménagers.
· Accessibilité, transport : si votre maison de vacances est loin de votre résidence principale, prenez en compte le temps nécessaire pour la rejoindre, mais aussi les coûts de déplacement. Quels modes de transport vous permettent de vous y rendre ? Seulement la voiture, le vélo, la marche ou également le train, le bus, l’avion ou le bateau ?
· Coûts financiers : en plus des frais d’entretien et de gestion mentionnés ci-dessus, tenez compte des coûts financiers initiaux liés à l’achat de la propriété. Ils comprennent le prêt immobilier, les intérêts associés, l’assurance emprunteur, etc. Vous devez aussi souscrire une assurance multirisque habitation pour protéger la propriété contre les dommages, les incendies, la responsabilité civile. Les assureurs appliquent en général une surprime dès 30 à 90 jours d’inoccupation par an[3]. Enfin, n’oubliez pas d’intégrer à votre budget les dépenses d’électricité, eau, gaz, internet.
Aspects financiers et fiscaux de l’achat
En France, les propriétaires de résidences secondaires doivent s’acquitter de différents impôts ou taxes.
Implications fiscales de la propriété secondaire
Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire, vous réglez :
· La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
· La taxe d’habitation.
· La taxe et la redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
· Éventuellement, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.
Si vous revendez votre bien plus cher par rapport à son prix d’acquisition, vous réalisez une plus-value. Contrairement à la résidence principale, la plus-value immobilière liée à une résidence secondaire est taxée.
Budget et financement de la résidence secondaire
Avant de vous lancer dans la recherche de propriétés :
· Définissez le montant de votre apport personnel.
· Déterminez votre capacité d’emprunt : le montant de vos mensualités ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.
· Prenez en compte les frais annexes liés à l’acquisition : frais de notaire, d’agence immobilière, travaux de rénovation.
· Anticipez les coûts d’entretien, après l’achat.
· Établissez un plan d’épargne, si vous n’avez pas encore l’apport personnel nécessaire pour concrétiser votre projet.
Si vous ne disposez pas des fonds suffisants pour acheter votre maison de vacances comptant, vous pouvez souscrire un prêt immobilier classique. Vous n’êtes pas éligible au prêt à taux zéro (PTZ) ou aux autres prêts aidés par l’État, comme le prêt accession sociale (PAS). En effet, ils sont réservés aux personnes acquérant une résidence principale.
Les taux d’intérêt influencent directement le coût global de votre emprunt immobilier. S’ils sont élevés, vos mensualités augmentent, mais aussi les intérêts payés sur la durée du crédit. D’où la nécessité de comparer les offres de différents organismes de prêt, puis de choisir le taux d’intérêt le plus bas possible.
Rentabilité et location saisonnière
Louer votre maison de vacances à d’autres personnes en votre absence génère un revenu supplémentaire non négligeable. Les loyers perçus peuvent couvrir tout ou partie de vos frais d’entretien, impôts locaux, etc., voire engendrer un profit.
En moyenne, le coût d’une résidence secondaire à l’année s’élève à 1 à 5 % de son prix d’achat[4]. Ainsi, pour un bien ayant été acquis à 200 000 €, ils varient de 2 000 à 10 000 €. Sur la base d’une nuitée à 100 €, il vous faut donc louer votre maison de vacances 100 nuits, soit trois mois environ, pour couvrir l’intégralité de vos frais.
Processus d’achat et choix de l’emplacement
Suivez ces étapes pour acquérir votre résidence secondaire.
1. Définir vos besoins (type de bien, superficie, localisation, équipements, etc.) après avoir déterminé votre budget global et trouvé un financement.
2. Rechercher, puis choisir la propriété.
3. Signer le compromis de vente.
4. Obtenir l’accord de financement de la banque.
5. Signer l’acte authentique de vente chez le notaire.
6. Assurer, puis gérer votre résidence secondaire.
Pour choisir le meilleur emplacement, intéressez-vous à ces éléments clés :
· L’accessibilité : proximité des transports, commodités, lieux d’intérêt.
· L’environnement : qualité de vie, sécurité, cadre de vie agréable.
· Le potentiel de valorisation : demande locative, attractivité touristique, évolution des prix de l’immobilier.
· La réglementation locale : urbanisme, fiscalité, taxes spécifiques.
· Vos préférences personnelles : climat, type de paysage, activités de loisirs.
Prêt immobilier et résidence principale
Selon votre profil, la banque peut exiger une garantie pour se prémunir du risque de non-remboursement du prêt immobilier. L’hypothèque fait partie des garanties possibles. Elle porte sur un bien immobilier vous appartenant déjà (par exemple, votre résidence principale) ou le logement pour lequel la banque vous octroie le financement. Si jamais vous ne remboursez pas le prêt, elle a le droit de saisir le bien hypothéqué.
Grâce au crédit hypothécaire, vous pouvez augmenter votre capacité d’emprunt. En effet, le montant du prêt dépend de la valeur du ou des biens hypothéqués[5]. La durée de remboursement peut être allongée jusqu’à 30 ans[6].
La mise en place d’une hypothèque engendre des frais de :
· Notaire, pour son inscription.
· Mainlevée, en cas de revente de votre résidence principale avant la fin du remboursement du crédit.
Fiscalité de la location d’une résidence secondaire
Côté fiscalité, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous louez votre résidence secondaire à la journée, à la semaine ou au mois. Votre régime d’imposition dépend de vos recettes annuelles et du type de meublé de tourisme (classé ou non classé)[7].
| Meublé de tourisme classé | Revenus locatifs < 15 000 € | Revenus locatifs compris entre 15 000 et 188 700 € | Meublé de tourisme non classé | Revenus locatifs < 15 000 € | Revenus locatifs > 15 000 € |
| Régime micro-BIC applicable si vous ne choisissez pas le régime réel. | Régime réel applicable. | Régime micro-BIC applicable si vous ne choisissez pas le régime réel. | Régime réel applicable. |
Dans le cadre du régime micro-BIC, le bénéfice imposable est déterminé après application d’un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs de[8] :
· 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
· 71 % pour les meublés de tourisme classés. Si vos recettes sont inférieures à 15 000 €, vous pouvez profiter d’un abattement supplémentaire de 21 %, soit 92 % au total. Seule condition : votre résidence secondaire ne doit pas être située en zone tendue.
Si vous êtes soumis au régime réel, vous déduisez l’intégralité des charges réelles engagées dans le cadre de votre activité de location meublée. Par exemple, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien, les primes d’assurance, etc.
Vos recettes dépassent les 23 000 € et les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal ? Vous ne disposez plus du statut LMNP. Vous êtes considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP).
Réduction de TVA sur les travaux
Pour réduire le prix d’achat de votre résidence secondaire, vous avez peut-être opté pour un bien à rénover. Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’une TVA à taux réduit[9] :
· De 10 % : travaux d’amélioration, transformation, aménagement ou fourniture d’équipements de cuisine, salle de bains, rangement.
· De 5,5 % : travaux de rénovation énergétique. Par exemple, si vous posez une chaudière à condensation ou installez un appareil pour réguler le chauffage.
Une attestation spécifique est à remplir selon le type de travaux réalisés : formulaire simplifié ou attestation normale.
Diagnostics immobiliers à effectuer
Avant d’acheter votre résidence secondaire, n’oubliez pas de parcourir les diagnostics immobiliers. Joints à la promesse ou à l’acte de vente, ils vous renseignent sur les risques et caractéristiques énergétiques du logement.
| Maison individuelle | Appartement |
| · Diagnostic de performance énergétique (DPE). · Constat de risque d’exposition au plomb (Crep). · État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante. · État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans. · État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans. · État de l’installation d’assainissement non collectif. · État relatif à la présence de termites. · État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.) · Diagnostic Bruit. · Audit énergétique si le logement est classé F ou G sur le DPE. · Risque de mérule (champignon). | Les mêmes diagnostics, sans : · L’audit énergétique. Avec, en plus : · La surface privative du lot de copropriété (loi Carrez). |
Taxes et vente de la résidence secondaire
La base de calcul de la taxe foncière équivaut à la moitié de la valeur locative cadastrale. Un taux d’imposition voté par les collectivités territoriales est ensuite appliqué au résultat obtenu[10].
Le mode de calcul de la taxe d’habitation est similaire à celui de la taxe foncière. Une majoration de taxe est prévue pour les résidences secondaires situées en zone tendue, où s’applique la taxe sur les logements vacants[11].
La plus-value immobilière issue de la revente d’une résidence secondaire est imposée à[12] :
· L’impôt sur le revenu (IR), au taux forfaitaire de 19 % (+ 2 à 6 % si la plus-value excède 50 000 €).
· Les prélèvements sociaux, au taux de 17,20 %.
Impact de la crise sanitaire et du télétravail
Besoin de vert, d’espace, de tranquillité… Après la crise sanitaire et ses confinements successifs, les résidences secondaires situées à la campagne ont connu un succès fulgurant. Les prix des maisons rurales ont bondi de 11 % de 2021 à 2022[13].
Mais aujourd’hui, l’engouement semble s’essouffler. Incertitudes économiques, hausse des taux d’intérêt, durcissement des conditions d’accès au crédit refroidissent les acheteurs.
Autre facteur : la réalité du quotidien. Les biens trop isolés, loin des services ou des transports, ont moins la cote. Les acquéreurs recherchent désormais des résidences secondaires plus accessibles. Ceux désirant alterner ville et campagne ou bord de mer grâce au travail, ont également en partie déchanté[14]. En effet, faire la navette entre deux logements nécessite une organisation rigoureuse et un budget considérable.
Acheter une résidence secondaire est tout à fait possible, à condition de bien évaluer votre budget et vos besoins. Prenez le temps de comparer les biens, leur localisation, leur potentiel, mais aussi d’étudier les financements à votre portée. N’oubliez pas qu’une résidence secondaire est avant tout un lieu de plaisir et de détente. Laissez-vous guider par vos rêves et créez un havre de paix qui vous ressemble !
[1] https://www.insee.fr/fr/statistiques/7700305
[2] https://www.insee.fr/fr/statistiques/7700305
[3] https://www.lefigaro.fr/finances-perso/comment-reduire-le-cout-de-sa-residence-secondaire-20240601
[4] https://www.lefigaro.fr/finances-perso/comment-reduire-le-cout-de-sa-residence-secondaire-20240601
[7] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
[8] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
[9] https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tva-taux-reduits-travaux
[10] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59
[11] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F42
[12] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864
