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Acheter ou louer un logement : le guide complet 2024


Faut-il acheter ou louer son logement en 2024 ?

57,7 % des ménages français sont propriétaires de leur logement[i]. Marquée par des taux élevés et des prix tardant à diminuer, l’année 2024 pourrait sembler peu propice à un projet d’acquisition. L’achat, pourtant, demeure souvent plus intéressant que la location, y compris dans le neuf. Quelle stratégie devriez-vous adopter ? L’essentiel à retenir pour faire un choix éclairé avec REALITES.

Est-ce plus rentable d’acheter ou louer : les principaux critères à prendre en compte 

Vous hésitez entre l’achat et la location d’un logement en 2024 ? Plusieurs facteurs traditionnels doivent d’abord être soigneusement pesés pour prendre votre décision :

·      Le secteur géographique de vos recherches est primordial. Le marché immobilier varie considérablement d’une région à l’autre. Certaines villes présentent une forte demande dans l’ancien ou le neuf, avec des prix plus élevés et une disponibilité limitée. N’oubliez pas non plus d’intégrer la taxe foncière dans vos calculs si vous privilégiez un achat.

·      Le niveau des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers constitue bien sûr la principale préoccupation de nombreux candidats à l’achat cette année. Après une hausse continue pendant deux ans, les niveaux de taux amorcent toutefois une baisse et repassent sous la barre des 4 % en février 2024[ii].

·      Le montant de votre épargne et de vos revenus est bien sûr à prendre en compte. L’achat d’un logement nécessite généralement un apport initial sous forme d’épargne, mais aussi des revenus suffisants pour sécuriser l’offre de prêt, puis rembourser les mensualités. Le coût global, ainsi, est généralement supérieur à celui de la location d’un bien équivalent.

·      Votre mode de vie a son importance. L’achat d’une propriété est plus rentable uniquement à long terme. Si vous êtes susceptible de déménager fréquemment, la location peut alors être une alternative plus flexible.

·      Les perspectives de valorisation immobilière jouent enfin un rôle incontournable dans la décision d’acheter ou de louer. Anticipez-vous une hausse des prix dans votre secteur ? Dans ce cas, l’achat vous garantit un investissement rentable et peut constituer un véritable outil d’ingénierie patrimoniale.

Bon à savoir : Ne laissez pas les taux élevés vous dissuader

Les taux d’emprunt restent particulièrement élevés au début de l’année 2024. Toutefois, ils ne devraient pas constituer un facteur bloquant pour vous si les mensualités restent dans votre budget. En cas de poursuite de la hausse, vous êtes gagnant en empruntant tout de suite. Dans l’hypothèse d’une baisse, vous seriez alors en mesure de renégocier votre prêt !

Devenir propriétaire ou locataire : les avantages comparés

D’une manière générale, il est toujours préférable de devenir propriétaire si vous en avez la capacité financière et si votre profil le permet.

Immobilier : pourquoi faut-il acheter ?

L’acquisition d’un bien immobilier procure un sentiment de sécurité à long terme, en vous offrant un refuge financier et des actifs tangibles à transmettre à vos héritiers. Cette propriété peut servir de garantie pour des prêts futurs ou des investissements.

Être propriétaire vous donne la liberté de personnaliser votre logement selon vos goûts et besoins, sans les restrictions imposées par un bail de location. Vous pouvez entreprendre des rénovations majeures ou mineures pour adapter l’espace à votre style de vie.

En fonction de l’évolution du marché immobilier, il est ensuite possible de réaliser une plus-value significative lors de la revente de la propriété. Cette appréciation de la valeur peut constituer un avantage financier considérable à long terme, contribuant à vous constituer un patrimoine.

Quel intérêt à rester en location ?

Le statut de locataire, pour autant, reste le meilleur si vous privilégiez la mobilité et le coût du logement :

·      La location est souvent plus accessible financièrement. Les locataires ont l’accès à un plus large éventail de biens immobiliers dans des quartiers ou des zones où les prix d’achat seraient prohibitifs.

·      La signature d’un bail vous offre une plus grande flexibilité en termes de mobilité. Si vous êtes amené à déménager fréquemment en raison de circonstances personnelles, la location sera généralement préférable.

·      En qualité de locataire, vous n’êtes pas responsable des gros travaux de réparation ou rénovation de la propriété. Cela vous épargne le gros des soucis et dépenses en lien avec l’entretien d’une maison ou d’un appartement.

·      En optant pour la location, vous pouvez choisir d’orienter votre épargne vers d’autres placements plus liquides ou au rendement plus élevé. Cela inclut des actions, des fonds communs de placement ou une assurance-vie. 

Bon à savoir : Achat vs location : consultez un simulateur

Certains simulateurs en ligne vous permettent de comparer facilement le coût d’une location et d’un achat pour un même bien. Vous pourrez déterminer l’effort financier supplémentaire à fournir en cas d’achat, et estimer s’il en vaut la peine.

Dans quelles villes françaises investir en 2024 ? 

Suite à la hausse des taux, il fallait en moyenne 15 ans et 6 mois en 2023 pour rendre l’achat d’un logement de 70 m² plus avantageux qu’une location dans les grandes villes[iii]. Il s’agit d’une augmentation significative par rapport aux 13 ans et 9 mois enregistrés en 2022[iv].

Cependant, ces moyennes cachent des disparités importantes selon les agglomérations. Certaines villes se démarquent comme des secteurs d’investissement particulièrement attractifs[v] :

·      Avec seulement un an et six mois en moyenne, Mulhouse offre un potentiel particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant acquérir une résidence principale ou réaliser un investissement locatif neuf, par exemple en LMNP ou Pinel.

·      Saint-Étienne affiche une durée moyenne de 3 ans et 6 mois pour rendre l’achat plus avantageux. Cela en fait un marché très attractif.

·      Avec un délai moyen de 6 ans et 6 mois, Metz se positionne aussi comme une option solide.

D’autres destinations méritent enfin l’attention des investisseurs, avec une durée de détention moyenne comprise entre 8 et 10 ans. Cela inclut Limoges, Nîmes, Rouen et Toulon.

Achat dans le neuf ou l’ancien : quel traitement fiscal ?

Lors de l’acquisition d’un logement ancien, les frais de notaire représentent environ 7 ou 8 % du prix indiqué dans l’acte. En revanche, pour un logement neuf, ces frais sont limités à 2 ou 3 % du prix[vi].

De plus, l’achat d’un bien neuf peut bénéficier de certains avantages fiscaux spécifiques, dont :

·      Un taux de TVA réduit : habituellement de 20 %, le taux peut toutefois être réduit à 5,5 % dans certains cas. Il s’agit notamment de l’acquisition de la résidence principale de l’occupant, si cette dernière est située dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV)[vii].

·      Exonération de taxe foncière : les nouvelles constructions, reconstructions ou additions de construction sont exonérées de taxe foncière pendant les deux années suivant leur achèvement. Cette exonération prend effet à partir du 1er janvier suivant l’achèvement de la construction, offrant ainsi un avantage financier supplémentaire aux acquéreurs de biens neufs.

Et pourquoi ne pas acheter pour louer ?

Investir dans l’immobilier locatif neuf en 2024 peut s’avérer une stratégie financière viable. L’achat d’un bien immobilier en vue de le louer présente un grand intérêt, notamment en termes de rendement et diversification du patrimoine. 

Les revenus générés par le versement des loyers peuvent être optimisés sur le plan fiscal grâce à différents dispositifs spécifiques comme :

·      Le nouveau régime LMNP 2024 (Loueur en Meublé Non Professionnel).

·      Le dispositif Pinel, reconduit jusqu’au 31 décembre 2024, et vous permettant d’optimiser le montant de vos impôts.

Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) vous aideront à choisir la meilleure stratégie selon votre situation personnelle et vos objectifs patrimoniaux.


L’achat d’un bien immobilier neuf reste une option très attractive en 2024 pour de nombreux profils d’acquéreurs. Découvrez les projets ouverts à réservation avec le groupe de développement territorial REALITES !

Les 3 points clés à retenir :

·      Le choix entre achat et location dépend de votre situation financière, du marché local et de votre style de vie.

·      L’immobilier locatif offre toujours de nombreux avantages fiscaux et de diversification patrimoniale en 2024.

·      Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à optimiser votre stratégie de placement immobilier.

[i] https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/edition-numerique/chiffres-cles-du-logement-2022/7-proprietaires-occupants

[ii] https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication

[iii] https://immobilier.lefigaro.fr/article/il-n-y-a-presque-plus-de-villes-ou-acheter-un-logement-vaut-mieux-que-le-louer_11ef0aa8-4bbb-11ee-85ba-68b0a8e8becc/

[iv] https://immobilier.lefigaro.fr/article/il-n-y-a-presque-plus-de-villes-ou-acheter-un-logement-vaut-mieux-que-le-louer_11ef0aa8-4bbb-11ee-85ba-68b0a8e8becc/

[v] https://immobilier.lefigaro.fr/article/il-n-y-a-presque-plus-de-villes-ou-acheter-un-logement-vaut-mieux-que-le-louer_11ef0aa8-4bbb-11ee-85ba-68b0a8e8becc/

[vi] https://www.economie.gouv.fr/particuliers/frais-notaire-achat-immobilier

[vii] https://www.impots.gouv.fr/particulier/achat-dans-le-neuf

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