Tout savoir sur la loi LMNP en 2024
Méconnu de nombreux investisseurs, le régime de loueur de meublé non professionnel (LMNP) offre des avantages très attractifs, notamment dans le neuf. Il laisse par ailleurs une totale liberté à l’acquéreur, avec un délai moyen se limitant à sept semaines s’il souhaite revendre le bien[1]. Pourquoi vous intéresser au LMNP en 2024 ? Le point avec REALITES.
Statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) : comment ça marche ?
La location meublée non professionnelle, communément désignée sous l’acronyme LMNP, est un statut fiscal avantageux. Elle s’adresse aux particuliers souhaitant mettre en location un bien meublé, ancien ou neuf.
Comment devenir un loueur de meublé non professionnel (LMNP) ?
Pour être considéré comme loueur non professionnel, vous devez remplir au moins l’une des deux conditions suivantes[2] :
· Les recettes annuelles issues de cette activité, perçues par l’ensemble des membres du foyer fiscal, doivent être inférieures à 23 000 €.
· Les revenus provenant des loyers de vos biens meublés en LMNP doivent être inférieurs au total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Les conditions étaient les mêmes en 2023[3].
LMNP en 2024 : dans quels types de biens investir ?
Le régime de la location meublée non professionnelle est accessible pour tous types de logements anciens ou neufs. Il vous suffit de meubler le logement, puis de le mettre à disposition sur le marché de la location. Pour rappel, un meublé se caractérise par quelques spécificités[4] :
· La durée standard du bail s’établit à un an, ou neuf mois dans le cas d’un locataire étudiant.
· Le dépôt de garantie peut atteindre l’équivalent de deux mois de loyer hors charges.
· Le logement doit être équipé d’un nombre minimal de meubles (table et chaises, plaque de cuisson, literie, luminaires…). Une liste exhaustive est définie par un décret du 31 juillet 2015.
Le choix d’un investissement LMNP dans le neuf, toutefois, est particulièrement attractif. Il vous permet en effet de récupérer la TVA de 20 % si vous faites le choix d’une résidence neuve de services. Cela inclut par exemple :
· Les résidences étudiantes.
· Les résidences médicalisées.
· Les résidences d’affaires…
Quelle est la fiscalité applicable à un investissement immobilier en LMNP en 2024 ?
Si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix entre deux dispositifs fiscaux distincts : le régime dit « micro-BIC » et le régime d’imposition de plein droit, connu sous le nom de bénéfice réel. Le micro-BIC permet de pratiquer un abattement forfaitaire sur le montant des loyers, pour tenir compte de vos charges. Au réel, vous ne bénéficiez pas d’un abattement et calculez manuellement les charges déductibles, comme :
· Les intérêts d’emprunt.
· L’amortissement du prix d’achat, sur une période pouvant s’étendre jusqu’à 30 ans pour le logement et 7 ans pour les meubles[5].
Si vos locations au régime réel génèrent un déficit, celui-ci peut même être reporté et déduit de vos revenus LMNP des dix années suivantes[6].
Votre éligibilité à chacun de ces deux régimes dépend du type de bien loué, mais aussi du niveau des revenus générés. Les règles ont par ailleurs évolué entre 2023 et 2024. Voici un tableau récapitulatif[7] :
| Type de bien | Abattement forfaitaire micro-BIC | Plafond d’éligibilité au micro-BIC (au-delà, le régime réel est automatique) | ||
| En 2023 | En 2024 | En 2023 | En 2024 | |
| Chambres d’hôtes | 71 % | 71 % | 188 700 € | 188 700 € |
| Bail meublé classique (non saisonnier) | 50 % | 50 % | 77 700 € | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % | 77 700 € | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé en zone tendue | 71 % | 51 % | 188 700 € | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé hors zone tendue | 71 % | 30 % | 188 700 € | 15 000 € |
| Résidences de service (seniors, étudiants…) | 50 % | 50 % | 77 700 € | 77 700 € |
Avenir du LMNP : quels changements pour le régime en 2024 ?
Comme vous pouvez le constater, la loi de Finances pour 2024 s’est attachée à réduire les avantages fiscaux spécifiquement accordés aux locations meublées touristiques de type « Airbnb » dans le cadre du régime LMNP. Les autres catégories de biens, notamment les résidences neuves de services, ne sont pas touchées. Ces dernières, en effet, ne sont pas des locations saisonnières, mais font l’objet d’un bail meublé plus classique.
Sous le régime fiscal précédent, les locations touristiques de courte durée bénéficiaient, sous certaines conditions, d’un abattement forfaitaire majoré de 71 % sur les loyers perçus[8]. Cette disposition avantageuse s’appliquait aux meublés de tourisme et chambres d’hôtes, dans la limite d’un plafond de chiffre d’affaires annuel de 188 700 €.
À titre de comparaison, les locations classiques de longue durée, vides ou nues, bénéficient d’un abattement de 30 %, uniquement si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €[9].
En 2024, ce traitement privilégié des locations meublées touristiques a été supprimé. Désormais, leur régime fiscal est aligné sur celui de la location classique : l’abattement est ramené à 30 % pour les bailleurs percevant moins de 15 000 € de revenus locatifs annuels[10].
Après ce rabotage subi par les meublés touristiques, l’investissement dans une résidence neuve de services s’impose comme le meilleur outil d’optimisation fiscale en LMNP en 2024.
Par exemple, vous décidez d’investir en LMNP pour générer un rendement annuel de 15 000 € mais hésitez sur le type de bien à acquérir. Location saisonnière en station balnéaire ou chambre en résidence senior ?
· En 2023, votre meublé de vacances tout comme votre chambre en résidence auraient bénéficié du même abattement forfaitaire de 50 %. Vous auriez été imposé sur un revenu foncier de 7 500 € dans les deux cas.
· En 2024, le régime fiscal des meublés touristiques se durcit. L’abattement forfaitaire pour le meublé de vacances passe à 30 % seulement. Vous serez imposé sur 70 % des loyers, soit 10 500 €. La chambre en résidence senior, quant à elle, est toujours imposée après abattement de 50 %, soit une base de 7 500 € seulement. Avantage à la résidence de services !
Bon à savoir : LMNP, Pinel, location classique ? Demandez conseil
Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP ou CGPI) peut vous accompagner pour déterminer la stratégie d’investissement la plus adaptée à votre profil. Bénéficiez d’un conseil patrimonial personnalisé pour sécuriser vos actifs et diminuer le montant de vos impôts.
Dispositif LMNP : pourquoi investir dans une résidence étudiante ou senior en 2024 ?
L’acquisition et la location d’un meublé dans une résidence de services en 2024 représentent une opportunité attractive pour diversifier ses actifs, mais aussi optimiser son imposition.
La France compte plus de 1 000 résidences de services pour seniors (RSS) depuis 2022[11]. Le marché est en croissance rapide, avec l’ouverture de 264 nouvelles résidences prévue entre fin 2022 et fin 2024[12]. Cette dynamique est bien sûr alimentée par le vieillissement de la population : 250 000 nouvelles personnes vont atteindre l’âge de 75 ans chaque année d’ici 2030[13].
Outre les avantages fiscaux associés, une résidence senior vous offre l’opportunité d’anticiper cette demande croissante de logements. Elle constitue une stratégie très judicieuse en termes d’ingénierie patrimoniale.
Le gouvernement français a par ailleurs récemment annoncé son engagement de renforcer l’offre de logements étudiants abordables. Avec un objectif ambitieux de 35 000 nouveaux logements étudiants créés d’ici 2027[14], le marché des résidences étudiantes va bénéficier d’une stimulation importante. Cette dernière sera principalement axée sur des résidences universitaires sociales, mais aussi sur du logement intermédiaire et privatif classique. Un investisseur peut orienter ses placements vers ce type de bien : il aura la garantie d’une demande forte au cours des prochaines années.
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Les 3 points clés à retenir :
· Le régime LMNP offre des avantages fiscaux attractifs, avec le choix entre régime micro-BIC ou bénéfice réel.
· En 2024, le régime LMNP évolue, en réduisant considérablement l’abattement applicable aux locations touristiques.
· Les résidences neuves pour étudiants ou seniors demeurent l’un des meilleurs placements disponibles en LMNP en 2024.
[1] https://www.lb2s.fr/nos-conseils/barometre-lmnp-2019-2020
[2] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
[3] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
[4] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2315
[5] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
[6] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
[7] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
[8] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
[9] https://www.legifiscal.fr/actualites-fiscales/3704-lmnp-micro-plafond-15000-meubles-tourisme-classes-applicable-2023-option.html
[10] https://www.legifiscal.fr/actualites-fiscales/3704-lmnp-micro-plafond-15000-meubles-tourisme-classes-applicable-2023-option.html
[11] https://www.lemoniteur.fr/article/les-residences-services-seniors-continuent-de-se-developper.2273677
[12] https://www.lemoniteur.fr/article/les-residences-services-seniors-continuent-de-se-developper.2273677
[13] https://www.lemoniteur.fr/article/les-residences-services-seniors-continuent-de-se-developper.2273677
[14] https://www.campusfrance.org/en/node/304870
