Calculer son loyer en loi Pinel : conditions et plafonds
Vous souhaitez investir en loi Pinel. Pour profiter de ce dispositif d’investissement locatif avantageux, vous vous engagez à louer le logement pendant une période incompressible à des ménages dont les ressources sont plafonnées. Vous devez également ne pas dépasser un certain plafond de loyer défini par la réglementation en fonction de la zone où se situe le bien loué. Quelles sont les modalités de calcul du plafond de loyer en Pinel ? REALITES vous éclaire sur le sujet.
Rappel sur la loi Pinel
Créé par la loi de finances de 2015, le dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit loi Pinel est venu remplacer l’existant Duflot, dont il a repris une grande partie du fonctionnement tout en l’assouplissant. Il a pour objectif de favoriser la mise sur le marché de logements neufs ou réhabilités à des loyers accessibles aux ménages aux revenus intermédiaires. Il s’applique dans les zones où la tension locative est particulièrement forte. L’investissement en loi Pinel vient d’être prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Ces modalités pourraient évoluer à partir de 2023 sans que l’on connaisse encore actuellement les changements projetés.
Quels sont les logements concernés ?
La réduction d’impôt loi Pinel est applicable aux logements suivants :
- Logement neuf ou en état futur d’achèvement ;
- Bien ancien faisant l’objet de travaux de réhabilitation pour être transformé en logement neuf ;
- Local transformé en logement d’habitation.
Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent, en outre, atteindre un certain niveau de performance énergétique.
Le logement doit se situer dans une des communes figurant dans l’arrêté du 1er août 2014, pris en application de l’article R. 304-1 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par un arrêté du 4 juillet 2019. Ces communes sont classées par zones dénommées Abis, A et B1. La zone Abis étant la zone où les tensions sur le marché locatif sont les plus fortes.
Quelles sont les autres conditions de la loi Pinel ?
L’investisseur s’engage à louer le logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les revenus de son locataire doivent être inférieurs à certains plafonds dont les montants, pour l’année 2020, sont détaillés, par zone, dans une instruction fiscale en date du 7 février 2020. En outre, le bailleur est tenu de respecter un plafond de loyer.
Le calcul du loyer en loi Pinel
Le calcul du loyer en loi Pinel s’effectue à partir du plafond de la zone où se situe le logement loué. Le montant de ces loyers est fixé par l’instruction fiscale en date du 7 février 2020 et est révisé chaque année.
Quels sont les montants actuels des loyers plafonds ?
Les plafonds de loyers applicables au m2 pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 en métropole sont les suivants :
| Zone Abis | 17,43 € |
|---|---|
| Zone A | 12,95 € |
| Zone B1 | 10,44 € |
Des plafonds différents s’appliquent dans les départements d’outre-mer :
| Départements d’outre-mer | |
|---|---|
| Saint-Martin | 10,48 € |
| Saint-Pierre-et-Miquelon | 10,48 € |
| Polynésie française | 12,81 € |
| Nouvelle-Calédonie | 12,81 € |
| Iles Wallis-et-Futuna | 12,81 € |
Comment calculer le loyer Pinel ?
Pour chiffrer le loyer Pinel, le bailleur doit connaître la surface habitable du logement et calculer ce que l’on appelle la surface utile du logement.
1 – Le calcul de la surface utile
La surface utile correspond à la surface habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes. C’est un arrêté du 9 mai 1995 modifié par un autre du 10 mai 1996 qui définit quelles sont ces surfaces annexes. Pour le calcul de la surface utile, il faut prendre en compte celles réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement définies comme suit :
- Les caves ;
- Les sous-sols ;
- Les remises ;
- Les ateliers ;
- Les séchoirs et celliers extérieurs au logement ;
- Les resserres ;
- Les combles et greniers aménageables ;
- Les balcons ;
- Les loggias ;
- Les vérandas ;
- Les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou demi-enterré, et ce, dans la limite de 9 m. 2
Bon à savoir : les espaces réservés à l’habitation dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable.
2 – L’application d’un coefficient multiplicateur
La réglementation a déterminé un coefficient multiplicateur qui permet de majorer le loyer des petites surfaces dans le but d’assurer une certaine rentabilité aux investisseurs. Ce coefficient est calculé de la manière suivante : 0,7+19/surface utile.
Le résultat obtenu suite à l’application de cette formule doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne doit pas dépasser 1,2.
3 – Le calcul final du loyer Pinel
À partir de ces éléments, il est possible de calculer le loyer plafond en loi Pinel en utilisant la formule suivante : Surface utile X Coefficient modérateur X Loyer du barème Pinel.
Bon à savoir : le loyer Pinel n’inclut pas les charges qui s’ajoutent donc à ce dernier.
4 – Exemple de calcul de loyer en loi Pinel
Un investisseur loue en loi Pinel un logement de 100 m2 de surface habitable, comportant 20 m2 de terrasse. Ce bien se situe en zone A. Pour calculer la surface utile du logement, il doit ajouter à la surface habitable la moitié de la superficie de la terrasse, soit 10 m2. Cela donne une surface utile de 110 m2.
À partir de cette surface utile, il peut calculer le coefficient multiplicateur soit 0,7+19/110 ce qui fait un coefficient de 0,8727 arrondi à 0,87.
À partir de ces éléments, l’investisseur peut calculer le loyer plafond en multipliant la surface utile par le coefficient multiplicateur et le loyer du barème de la zone A, soit :
110 X 0,87 X 12,95 = 1239, 31 €.
L’investisseur ne pourra pas louer le logement au-dessus de ce montant s’il souhaite bénéficier des réductions d’impôts prévues par la loi Pinel.
Si vous souhaitez réduire le montant de votre imposition, l’investissement en loi Pinel peut être une solution. Suivant la durée de location du bien, vous pouvez ainsi déduire de vos impôts, de manière échelonnée, une partie du prix de revient de votre investissement. Cela peut aller jusqu’à 21 % pour une durée de location de 12 ans. N’hésitez pas à contacter les conseillers REALITES pour vous renseigner sur les opportunités immobilières en loi Pinel dans tout le Grand Ouest.
