Comment louer un local commercial? Justificatifs et rédaction bail

Attiré par la rentabilité élevée de ce type de location, vous avez investi dans un local commercial. Il vous faut maintenant trouver un preneur et formaliser la location. Diffusion de votre annonce locative, sélection du locataire et rédaction du bail, REALITES vous explique comment louer un local commercial.

Rédiger et diffuser l’annonce locative

Toute annonce immobilière vise à présenter le bien et à mettre en avant ses points forts. Dans le cas d’un local commercial, la qualité de l’emplacement est primordiale. La situation en artère commerçante, la présence d’un parking et la proximité des transports en commun sont à souligner dès l’introduction. Dans son développement, l’annonce doit évoquer les atouts du local (linéaire de vitrine, surface, équipements…). Evitez, bien évidemment, toute surenchère ou fausse information : le preneur éventuel doit avoir une description synthétique et objective de votre local commercial. Si la rédaction de votre annonce est libre, cette dernière devra néanmoins comporter plusieurs mentions obligatoires :

• Le type de bien : local commercial
• La description du bien : nombre de pièces
• La superficie : nombre de m² de sa surface (loi Carrez pour les biens en copropriété et loi Boutin pour les autres)
• Les résultats du DPE : Le Diagnostic Performance Énergétique est élaboré par un professionnel agréé et a une validité de 10 ans.

Votre annonce locative peut être rédigée et diffusée par une agence immobilière dûment mandatée ou par vous-même via les portails immobiliers ouverts aux particuliers.

La sélection du locataire

Bailleur, vous êtes autorisé à demander aux potentiels preneurs de votre local commercial des justificatifs de leur situation. Attention, seuls les documents mentionnés ci-après peuvent être exigés :

Justificatifs de domicile :

• Une facture d’énergie de moins de 3 mois ;
• Les 3 dernières quittances de loyer ;
• Une attestation d’hébergement à titre gracieux ;
• Un certificat d’adresse établi conformément aux dispositions de l’article L 264-2 du Code d’action sociale et de la famille.

Les justificatifs d’activité professionnelle :

• Un extrait k ou kbis de moins de trois mois ;
• Une copie du certificat d’identification de l’INSEE
• Un extrait d’immatriculation aux registres des métiers ;
• Une copie de la carte professionnelle ;
• Une copie du certificat d’études ou de la carte d’étudiant ;
• Toute preuve récente d’activité ;
• Une copie des statuts de l’entreprise ;
• Une copie du projet entrepreneurial en cas de création d’activité.

Justificatifs de revenus :

• Les 3 derniers bulletins de salaire ;
• L’avis d’imposition ;
• Les deux derniers bilans comptables pour les artisans et commerçants ;
• Les justificatifs d’éventuelles autres sources de revenus (pension, fonciers, allocations et prestations) ;
• Une évidence de fonds disponibles en banque.

La rédaction du bail

La rédaction d’un bail commercial peut être réalisée par les parties elles-mêmes. On parle, dans ce cas, d’acte sous seing privé. Il peut aussi être établi par acte authentique devant notaire ou par un avocat. Quelle que soit la voie de formalisation choisie, le contrat de location d’un local commercial comporte quelques caractéristiques et mentions à respecter :

• La durée minimale du bail est fixée à 9 ans, divisée en 3 périodes triennales ;
• Le droit au renouvellement au terme pour le locataire ou à un versement d’indemnités en cas d’éviction ;
• La possibilité de réviser le loyer tous les 3 ans dans le respect d’un référentiel choisi (indice ou échelle mobile) ;
• La possibilité, ou non, d’ajouter d’autres activités à celle déclarée initialement ;
• L’interdiction de toute sous-location, sauf autorisation express du propriétaire.

Bon à savoir : Le bail commercial, lorsqu’il est rédigé par un notaire, revêt un caractère exécutoire. Ce point est particulièrement important en cas d’impayés de loyer. Le propriétaire est alors fondé à demander et à obtenir le départ du locataire !

Si elle n’est pas très compliquée, la location d’un local commercial reste encadrée par la loi. Les dispositions en vigueur doivent être respectées. À défaut de les maîtriser, le propriétaire a tout intérêt à se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier et un notaire !

Les 3 points à retenir

• Le propriétaire d’un local commercial ne peut réclamer au preneur que les justificatifs autorisés par la loi ;
• Lorsqu’il est rédigé par un notaire, le bail commercial est revêtu d’un caractère exécutoire ;
• Les parties (bailleur et locataire) peuvent librement choisir le référentiel d’augmentation du loyer.