Le Taux de rentabilité d’un local commercial

Vous souhaitez rejoindre le marché locatif. Parmi toutes les solutions possibles, l’investissement dans un local commercial est à étudier de près, compte tenu de sa bonne rentabilité. Qu’est-ce qu’un local commercial, les avantages de ce type de location, taux attendu et moyens de l’optimiser, Réalités vous dit tout de la rentabilité locative commerciale.

Les avantages de la location d’un local commercial

Par définition, un local commercial est dédié à une activité commerciale et l’exploitation d’un fonds de commerce. Sa location offre au propriétaire une certaine stabilité. En dehors de situations particulières, le locataire ne peut, en effet, résilier le bail que tous les 3 ans. En outre, le bail commercial notarié possède un caractère exécutoire. En cas de loyers impayés, à l’issue du délai d’un mois dont il dispose au titre de la clause résolutoire, le locataire est réputé sans droit ni titre. Le propriétaire peut alors obtenir son expulsion du local commercial. Une procédure plus simple qu’en location résidentielle. En limitant les conséquences des impayés, cette disposition légale protège la rentabilité de l’investissement.

Bon à savoir : Des impayés plus rares.
Les impayés en location commerciale sont moins fréquents que dans son équivalente résidentielle. De fait, le bail constituant une part du fonds de commerce, c’est-à-dire du capital de l’entreprise, le commerçant fait du loyer une priorité en cas de soucis de trésorerie.

Quel est le taux de rentabilité d’un local commercial

Si la rentabilité locative d’un logement plafonne généralement autour de 5 %, elle peut atteindre 8 % pour un local commercial. Un bon taux de rentabilité locative relève, bien évidemment, du cas par cas. Il s’obtient par une acquisition concrétisée à prix raisonnable, suivie d’une location à loyer le plus élevé possible. Le prix du loyer d’un local commercial est déterminé par :

L’adresse du local et son attractivité commerciale(*) ;
La superficie du local ;
L’état général du local ;
L’importance et la qualité des équipements du local ;
La durée du bail.

En bail commercial, le loyer est révisable tous les trois ans (3-6-9). Cette révision est indexée sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le bail commercial peut cependant comporter une clause d’indexation annuelle automatique.

(*) L’emplacement d’un local commercial est essentiel pour le bailleur comme pour le locataire. Dans les villes importantes, les boutiques sont, par exemple, classées par artères commerçantes et par emplacements. Plus ce classement est bon, plus le chiffre d’affaires du commerçant est potentiellement élevé. Le bailleur est donc en droit de réclamer un loyer plus élevé et le risque de carence (l’absence de preneur à la location) est très limité !

Comment calculer le taux de rentabilité d’un local commercial ?

Le taux de rentabilité brute d’un bien commercial correspond au loyer annuel multiplié par 100 divisé par son prix d’acquisition. Le taux de rentabilité nette s’obtient, lui, en ajoutant au prix d’acquisition les frais de notaires, les frais d’agence, le coût des travaux réalisés et la taxe foncière.

Un exemple de calcul du taux de rentabilité d’un local commercial

Monsieur D. a acquis un local commercial au prix de 90 000 €. Les frais de notaire s’élèvent à 7 200 € et les frais d’agence à 5 000 €. Monsieur D a réalisé des travaux pour un montant de 4 000 € et doit s’acquitter d’une taxe foncière de 600 €. Le loyer pour ce local commercial s’établit à 600 € / mois.

Le taux de rentabilité brut : 600 x 12 x 100 / 90 000 = 8 %
Le taux de rentabilité net : 600 x 12 x 100 / (90 000 + 7 200 + 5 000 + 4 000 + 600) = 6,74 %

Le taux de rentabilité net s’impose comme l’élément clé de tout investissement locatif. Cet indicateur doit être étayé par des justificatifs dans le cadre d’un achat dans l’ancien, et faire l’objet d’une étude exhaustive pour un achat neuf.

Les 3 points à retenir :