Angers : Investissement Locatif, Prix et Quartiers à Fort Potentiel

Guide complet : rentabilité et marché de l’investissement locatif à Angers

D’après Meilleurs Agents, Angers (Maine-et-Loire) offre une combinaison rentabilité/risques intéressante[1]. Il faut dire que la ville ne manque pas d’atouts : dynamisme économique, population étudiante importante, cadre de vie attractif, forte tension locative. Dans ce guide, retrouvez toutes les informations à connaître pour votre investissement locatif à Angers.

Rentabilité de l’investissement locatif à Angers

À Angers, la rentabilité locative est dans la moyenne par rapport à d’autres villes de 150 000 habitants environ.

La rentabilité moyenne à Angers

À Angers, la rentabilité locative brute moyenne est de 6 %[2]. À titre de comparaison, elle s’élève à 6,53 % à Brest[3] et à 5,6 % à Grenoble[4], ou des villes de taille similaire.

Optimisation de la rentabilité

Différentes stratégies peuvent être adoptées pour améliorer votre rendement locatif à Angers :

· Acheter un bien avec travaux, puis les réaliser en grande partie vous-même.

· Négocier le prix du logement, le taux d’intérêt du crédit immobilier.

· Opter pour le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP), si vos recettes annuelles ne dépassent pas les plafonds.

· Réviser annuellement le loyer, si le bail de location le prévoit.

· Prendre en charge la gestion locative vous-même, pour éviter d’avoir à régler des honoraires à une agence.

Prix et types de biens immobiliers à Angers

Découvrez les prix immobiliers moyens à Angers, et les types de biens les plus recherchés.

Prix moyens au mètre carré

Au 1er juin 2024, le prix au mètre carré moyen d’un appartement s’élève à 3 121 € à Angers. La fourchette de prix varie de 2 020 à 4 115 € selon les adresses. Le prix immobilier d’une maison est plus élevé (+ 7,5 % par rapport aux appartements), avec une moyenne de 3 356 €/m². Les prix s’échelonnent de 2 171 à 4 424 € en fonction des quartiers et du cachet du logement[5].

Dans les villes voisines d’Angers, le prix au mètre carré varie de 3 254 € à Bouchemaine à 2 482 € à Trélazé[6].

Sur un mois[7] :

· Le prix au mètre carré des appartements angevins a augmenté de + 0,2 %.

· Le prix au mètre carré des maisons a stagné.

Sur trois mois[8] :

· Le prix au mètre carré des appartements a bondi de + 2,2 %.

· Le prix au mètre carré de maisons a baissé de – 0,4 %.

Biens immobiliers les plus demandés

Les petits logements, comme les studios ou les T1, occupent une place dominante dans le marché locatif angevin. En effet, ces types de biens représentent 43 % des locations réalisées sur les 12 derniers mois[9]. Cette tendance s’explique en partie par la forte présence d’étudiants dans l’agglomération, avec plus de 46 000 jeunes installés[10].

Un autre élément marquant du marché locatif angevin est la prépondérance des locations de chambres chez l’habitant. Avec 22 % des locations réalisées à Angers, ce type de logement est bien plus répandu que dans d’autres villes comme Nantes (9 %)[11]. Cette particularité met en lumière la forte tension locative, obligeant certains locataires, souvent des jeunes, à se tourner vers la cohabitation pour se loger.

Le marché locatif angevin se distingue également par un fort taux de locations meublées. En effet, 63 % des locations réalisées sur l’année (hors locations meublées touristiques) concernent des logements meublés[12]. Ils répondent à la demande des étudiants, mais aussi des jeunes actifs en quête de solutions locatives « clé en main ».

Tension locative et profils de locataires à Angers

La tension locative est un élément clé de la réussite de votre investissement locatif.

La tension locative dans la ville

À Angers, le marché des locations est tendu[13]. Le score de tension locative est de 5,97 (orange), selon LocService.fr, contre 2,62 à Brest (jaune), et 0,85 (vert) à Grenoble[14]. Autrement dit, l’offre est largement supérieure à la demande à Angers.

Par conséquent, les propriétaires bailleurs ont beaucoup de facilité à trouver des locataires[15]. En outre, le risque de vacance locative est réduit. Cette notion fait référence à la période pendant laquelle le bien reste vide en cas de relocation. Lors de la première mise en location, il est question de carence locative.

Ces deux indicateurs impactent négativement le rendement locatif. En effet, durant ces périodes, vous devez rembourser les mensualités de votre prêt immobilier, sans percevoir de loyers. Pour vous prémunir contre ce risque, vous avez la possibilité de souscrire une assurance vacance locative.

La tension locative sert de base pour estimer plus facilement vos recettes locatives. Si les demandes dépassent le nombre de locatifs disponibles, les prix des loyers ont tendance à augmenter. À Angers, le loyer mensuel moyen au mètre carré d’un appartement est de 12,7 €. Il s’élève à 12,4 € pour une maison[16].

Bon à savoir : Quel est le loyer mensuel moyen selon le type de logement et sa superficie[17] ?

· Chambres simples (13 m²) : 369 €.

· Studios (22 m²) : 434 €.

· Appartements T1 (27 m²) : 493 €.

· Appartements T2 (40 m²) : 570 €.

· Appartements T3 (60 m²) : 767 €.

· Grands appartements (4 pièces et plus) : entre 1000 et 1200 €.

Profils des locataires angevins

66 % des Angevins sont locataires,

· Budget moyen : 600 €.

· Répartition par genre : 37 % hommes seuls (budget moyen de 569 €), 47 % femmes seules (578 €), 15 % couples (799 €).

· Profil majoritaire : étudiants (68 %).

· Origine géographique : 54 % des Pays de la Loire, 18,5 % d’Angers, 9 % de l’Île-de-France, 8 % de Bretagne, 6,5 % de Nouvelle-Aquitaine, 6 % du Centre-Val de Loire, 3,5 % de l’étranger.

Évolution et perspectives du marché immobilier à Angers

À Angers, les perspectives sont excellentes pour les investisseurs immobiliers.

Historique des prix de l’immobilier

À Angers, les prix de l’immobilier ont connu une baisse en 2022 et 2023 liée à l’inflation, mais aussi à la hausse des taux d’intérêt. Sur un horizon de temps plus long, ils ont très fortement augmenté[18].

	1 an	2 ans	5 ans	10 ans
Appartement	– 6,6 %	– 6 %	+ 37,1 %	+ 55,9 %

Prévisions du marché locatif

Dans les mois à venir, le marché locatif devrait rester grippé à Angers[19]. La réduction du nombre de biens à louer et l’augmentation des loyers sont positives pour les investisseurs.

Quartiers d’Angers et investissement locatif

À Angers, tous les secteurs n’offrent pas le même potentiel locatif.

Quartiers les plus propices

Certains quartiers d’Angers affichent une activité locative plus forte[20] :

· Centre-ville – Lafayette.

· Gare.

· Justices – Madeleine – Saint-Léonard.

· Doutre – Saint-Jacques.

L’activité locative est plus faible dans les quartiers sensibles comme Montplaisir et de plus faible densité, peu actifs. Parmi eux, nous retrouvons les quartiers Lac de Maine et Ecouflant[21].

Critères de sélection d’un quartier

Choisir un quartier implique de considérer plusieurs critères :

· Accessibilité : transports en commun, proximité des lieux de travail, commerces, écoles, etc.

· Services : offre de services publics et privés (écoles, hôpitaux, commerces, etc.)

· Environnement : qualité de vie, cadre de vie, sécurité, nuisances sonores, etc.

· Ambiance : atmosphère du quartier, type de population, etc.

Avant d’acheter un logement, renseignez-vous bien sur le quartier. Pour ce faire, vous pouvez interroger les habitants, visiter des forums en ligne ou encore solliciter l’avis d’agences immobilières. Visitez le quartier à différents moments de la journée, en semaine, le week-end. Enfin, comparez les loyers, les prix d’achat moyens et la tension locative pour être certain de faire le meilleur choix.

Attractivité d’Angers pour les investisseurs

Angers est une ville aux multiples facettes offrant un avenir prometteur aux investisseurs immobiliers.

Avantages pour l’investissement locatif

Au cœur de la vallée de la Loire, Angers possède un riche patrimoine à découvrir : son imposant château fort, la cathédrale Saint-Maurice, la galerie David d’Angers, le musée Jean Lurçat et de la Tapisserie contemporaine.

Classée première ville où il fait bon vivre en 2024[22], Angers dispose de nombreux espaces verts : jardin des Plantes, jardin du Mail, étang Saint-Nicolas, parc Balzac.

Au-delà de son patrimoine historique remarquable, Angers s’impose comme un centre économique majeur. La présence de l’usine Scania, leader mondial des poids lourds, illustre sa puissance industrielle.

Enfin, Angers bénéficie d’un enseignement supérieur de qualité, avec des écoles d’ingénieurs, de commerce, des universités reconnues. Parmi elles, le campus d’Arts et Métiers, l’École supérieure des agricultures (ESA) ou encore l’Université d’Angers.

Impact des projets d’urbanisme

Certains visent à développer le parc de logements, d’autres à créer de l’emploi, augmentant le nombre de locataires potentiels. Les principaux sont[23] :

· Cours Saint-Laud.

· Quai Saint-Serge.

· Centre-ville Maine.

Dispositifs fiscaux et aides pour l’investissement à Angers

À Angers, les investisseurs peuvent profiter d’un soutien de l’État et de la ville pour réduire le coût de leur projet.

Dispositifs fiscaux disponibles

L’État propose différents dispositifs d’investissement locatif associé à une réduction d’impôt[24] :

· Pinel, dans le neuf ou l’ancien avec travaux.

· Denormandie, dans l’ancien avec travaux.

· Loc’Avantages, dans le neuf comme l’ancien, avec ou sans travaux.

Vous pouvez également profiter des avantages du prêt locatif social (PLS), si vous remplissez les conditions.

Aides locales à l’investissement

Avec Angers Loire Métropole, les bailleurs peuvent bénéficier d’un accompagnement à la rénovation de leur logement, appelé « Mieux chez moi »[25].

Influence de la population étudiante et de la qualité de vie

Impact de la population étudiante

Avec un ratio étudiant/population particulièrement élevé, Angers se classe comme la troisième ville la plus étudiante de France. Plus d’un dixième des étudiants angevins sont étrangers.

Les biens les plus recherchés par les étudiants sont :

· Les studios ou les T1.

· Les chambres chez l’habitant.

· Les locations meublées.

L’idéal est qu’ils soient situés à proximité des campus universitaires.

Qualité de vie à Angers

Angers est appréciée pour :

· Sa taille humaine.

· Ses transports en commun.

· Ses monuments historiques.

· Sa richesse culturelle.

· Ses filières d’enseignement variées.

· Son tissu économique.

Son cadre de vie attire chaque année de nouveaux habitants, stimulant l’activité locative. En 2020, 15 497 résidaient dans une autre commune un an avant de s’installer à Angers, soit 10,1 % de la population.

Proximité avec Paris et dynamique économique

La localisation géographique d’Angers contribue directement à son attractivité.

Impact de la proximité d’Angers avec Paris

Angers est localisée à seulement 1 h 30 de Paris en TGV. C’est notamment pourquoi 9 % des locataires sont originaires de l’Île-de-France. Ils peuvent facilement rendre visite à leurs proches restés à la capitale, le week-end ou pendant les vacances scolaires.

Les Parisiens télétravaillant partiellement ou totalement ont la possibilité de résider à Angers, et faire le trajet Angers-Paris occasionnellement, pour retourner au bureau. Une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers ! En effet, les Parisiens ont un budget plus confortable pour louer un logement, du fait de leurs revenus plus élevés. En moyenne, ils gagnent 4 176 € net par mois, contre 2 270 € net pour les Angevins.

Dynamique économique d’Angers

En 2024, Angers compte 21 755 projets de recrutement, contre 9 780 à Saumur ou 5 320 à Cholet. Les secteurs d’activité les plus recruteurs sont:

1. Les services.

2. L’agriculture, l’industrie agricole et agroalimentaire.

3. Le commerce, les autres industries.

20 300 entreprises sont implantées à Angers Loire métropole, employant 146 000 personnes. Elles attirent un flux continu d’actifs et de jeunes diplômés, ayant besoin de se loger à proximité des lieux de travail.

Pour réussir votre projet d’investissement locatif à Angers, privilégiez les quartiers dynamiques, bien desservis, à proximité des écoles, des commerces, des entreprises. Profitez des dispositifs fiscaux incitatifs comme Pinel, Denormandie, Loc’Avantages ou le statut LMNP pour booster votre rentabilité locative.

[1] https://edito.meilleursagents.com/conseils-d-experts/investir/immobilier-villes-investir-2024-article-18103.html

[2] https://www.masteos.com/ou-investir/angers

[3] https://www.masteos.com/ou-investir/brest

[4] https://www.masteos.com/ou-investir/grenoble

[5] https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/angers-49000/

[6] https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/angers-49000/

[7] https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/angers-49000/

[8] https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/angers-49000/

[9] https://www.locservice.fr/actualites/angers-les-chiffres-2023-du-marche-locatif-par-locservice-fr-11370.html

[10] https://www.angers-developpement.com/le-territoire/en-chiffres/

[11] https://www.locservice.fr/actualites/angers-les-chiffres-2023-du-marche-locatif-par-locservice-fr-11370.html

[12] https://www.locservice.fr/actualites/angers-les-chiffres-2023-du-marche-locatif-par-locservice-fr-11370.html