Guide complet : investissement immobilier en Gironde
La Gironde connaît une forte croissance démographique, avec une augmentation moyenne de 1,1 % par an depuis 2015[1]. Réputé pour son marché immobilier dynamique comme son économie tout aussi active, le 6e département le plus peuplé de France offre de nombreuses opportunités aux investisseurs. Portée par une croissance du marché de 5,7 % en 2023[2] plus une demande locative en constante augmentation, la Gironde retient l’attention.
Ce guide complet dédié aux investisseurs attirés par le département emblématique du Sud-Ouest dresse une carte des villes de la métropole bordelaise à fort rendement, fait état des projets imminents à l’échelle du département et met en avant les opportunités selon les localités.
Avantages de l’investissement immobilier en Gironde
Le marché immobilier girondin se distingue par sa variété, allant des appartements haussmanniens du centre-ville de Bordeaux aux maisons de bois contemporaines du Cap-Ferret.
Les principaux types de biens immobiliers disponibles à la vente en Gironde sont :
- Les échoppes : maisons de ville typiques de Bordeaux à Bègles, souvent rénovées pour servir de résidence principale ou d’investissement locatif.
- Les appartements représentent une part importante du marché immobilier girondin (3 590 €/m² en 2023). Neufs ou anciens, ils sont recherchés pour offrir des résidences principales ou générer de l’investissement locatif à Mérignac, Pessac ou Cenon.
- Les maisons, avec un prix moyen de 2 967 €/m² en Gironde, sont très prisées des acquéreurs en tant que résidences principales, notamment à partir de Mérignac jusqu’au littoral du Médoc.
Cette diversité d’habitats offre aux investisseurs de multiples possibilités pour définir leur projet de patrimoine immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif.
Perspectives d’évolution du marché immobilier en Gironde
Les perspectives d’évolution du marché immobilier girondin sont positives, avec une croissance attendue de 4 à 6 % par an dans les prochaines années. Cette dynamique est portée par l’attractivité du département, notamment par les développements structurels en cours de Bordeaux Métropole.
Cependant, il est important de rester vigilant quant aux risques, en premier lieu la vacance locative et les impayés. Les investisseurs doivent sonder le marché locatif local avant d’y acquérir un bien, voire se faire accompagner.
Types de biens et rentabilité
Les appartements neufs dans le centre de Bordeaux offrent une rentabilité brute moyenne de 4,5 %. Ils sont l’apanage des investisseurs misant sur le potentiel locatif des jeunes actifs et des étudiants. Les maisons dans les communes périphériques comme Bruges, Bègles ou Mérignac peuvent atteindre des rendements plus élevés, jusqu’à 5,5 %.
Talence, proche des campus et des grandes écoles, est particulièrement attractive pour les investissements dédiés à la location ou la colocation étudiante. Les biens emblématiques comme les échoppes rénovées peuvent atteindre des rendements supérieurs à 6 % en location meublée.
Où investir autour de Bordeaux ?
Toutes les villes de Gironde ont du potentiel de valeur immobilière, mais certaines villes sont plus prisées :
- Bordeaux : patrimoine UNESCO, attractivité économique, Pont de pierre, quai de la Garonne, hypercentre.
- Talence : campus, marché étudiant.
- Bègles : cadre de vie agréable, parc de Mussonville.
- Bruges : proximité avec Bordeaux, développement économique.
- Cenon : rive droite, vignobles de l’Entre-deux-Mers.
- Mérignac : zone d’activité commerciale, aéroport international, commune résidentielle.
La proximité des transports en commun, d’espaces verts, de commodités vient renforcer l’attractivité singulière de ces communes, restées d’authentiques villages au cœur de Bordeaux Métropole.
Quel est le budget pour un investissement locatif ?
Les prix au mètre carré varient sensiblement selon les communes de l’unité urbaine. À Bordeaux centre, le prix moyen atteint 4 800 € avec une rentabilité de 4,5 %. Talence affiche des prix plus abordables autour de 3 600 € avec une rentabilité attractive de 5,2 %.
Mérignac, Bruges, aux portes de la capitale girondine et de celle du Médoc, offrent un bon compromis entre prix et rentabilité, avec des opportunités à observer pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille.
Tendances et projets de développement
Le marché immobilier bordelais est porté par des projets d’envergure à l’échelle de la métropole :
- Extension du réseau de transports en commun à Bordeaux Métropole.
- Développement de l’Opération d’Intérêt National Bordeaux Euratlantique.
- Création de nouveaux quartiers d’affaires.
- Rénovation urbaine dans plusieurs communes comme Bègles, Talence.
Ces programmes stimulent la demande locative dans ces quartiers en pleine mutation, renforçant l’attrait du département de la Gironde pour les investisseurs.
Accessibilité et infrastructures
L’accessibilité participe à la valeur d’un investissement immobilier. La ville de Bordeaux, avec son réseau de transports en commun en constante expansion, dispose d’un atout majeur pour séduire les investisseurs. Le Pont de pierre, emblématique de la ville, symbolise cette connectivité du tramway entre modernité et conservatisme.
Les infrastructures de la Gironde, incluant l’aéroport international de Mérignac plus son réseau autoroutier reliant Paris, Lyon et l’Espagne, contribuent à l’attrait de la région pour les entreprises et les nouveaux résidents.
Rentabilité de la location saisonnière
L’investissement immobilier locatif s’avère nettement rentable en Gironde, en raison de la demande locative élevée dans la région. La location saisonnière, notamment dans les zones côtières du département (Arcachon, Lacanau), peut offrir de bons rendements, avec des taux d’occupation pouvant atteindre 70 % pendant la haute saison.
Cependant, il convient d’être attentif aux pièges potentiels, comme les contraintes réglementaires locales. Une bonne gestion de la location saisonnière, que ce soit en direct ou via une agence spécialisée, est essentielle pour garantir ses revenus.
Qualité de vie et taux d’intérêt
La qualité de vie en Gironde propre au Sud-Ouest (gastronomie, climat) est un atout majeur pour attirer de nouveaux résidents chaque année. Ce cadre de vie unique, alliant nature préservée immédiate au dynamisme culturel urbain, contribue à maintenir une demande locative soutenue, gage de rentabilité des biens immobiliers sur le long terme.
Les taux d’intérêt, bien qu’en légère hausse à la suite de l’augmentation des taux directeurs par la BCE pour freiner l’inflation, restent historiquement bas (autour de 3 % en moyenne sur 20 ans).
Programme immobilier neuf vs ancien
L’investissement dans le neuf, notamment dans les appartements, offre des avantages fiscaux à l’instar des frais de notaire réduits (2-3 % contre 7-8 % dans l’ancien) et des garanties constructeur. Il bénéficie aussi d’avantages fiscaux comme la loi Pinel, permettant une réduction d’impôt sur le revenu. De nombreux programmes immobiliers sont en cours dans la métropole, prompts à soulager la tension locative actuelle.
L’ancien, quant à lui, présente des prix d’achat plus bas, les échoppes faisant exception, avec la possibilité de réaliser des plus-values importantes post-rénovation, notamment dans les quartiers historiques de Bordeaux ou les zones en développement de Bègles ou Bruges. Le déficit foncier peut être une option avantageuse pour les investisseurs dans l’ancien.
L’investissement immobilier locatif dans le département de la Gironde présente trois atouts majeurs :
- Un marché dynamique avec une forte demande locative, soutenue par une croissance démographique, une économie en mouvement.
- Des dispositifs fiscaux avantageux, notamment dans le neuf, permettant d’optimiser la rentabilité globale de l’investissement, se constituant un patrimoine dans des localités à l’abri de la dépréciation.
- Une qualité de vie unique en France, conjuguant un riche patrimoine historique, des infrastructures modernes, la proximité de la nature, de l’océan, attirant chaque année toujours plus de nouveaux résidents ou touristes.
Pour maximiser les chances de réussite de votre investissement immobilier en Gironde, il est essentiel de vous faire accompagner par des professionnels locaux (agents immobiliers, notaires, gestionnaires). REALITES
[2]https://www.echos-judiciaires.com/actualites/immobilier-le-marche-sequilibre/
