Guide Complet Investissement Locatif Cherbourg | Marché, Rentabilité, Quartiers…
Située sur la presqu’île du Cotentin, Cherbourg-en-Cotentin possède un riche patrimoine avec des vestiges romains, un château du XVIe siècle, une basilique. La ville normande abrite la seconde plus grande rade artificielle au monde et la Cité de la Mer. Vous envisagez d’investir dans cette commune du département de la Manche ? Retrouvez tous nos conseils pour réussir votre investissement locatif à Cherbourg-en-Cotentin.
Marché Immobilier Locatif à Cherbourg-en-Cotentin
Découvrez une analyse de la situation actuelle du marché immobilier locatif à Cherbourg-en-Cotentin.
Prix moyens et rentabilité à Cherbourg
À Cherbourg-en-Cotentin, les appartements affichent un prix moyen de 2 270 €/m² en juin 2024[1]. Ce prix peut varier considérablement selon les quartiers, oscillant entre 1 702 et 3 405 € /m².
Du côté des maisons, le prix au mètre carré est légèrement plus bas, avec une moyenne de 2 134 €, soit une différence de -6,0 % par rapport aux appartements. Les prix des maisons peuvent s’étendre entre 1 600 et 3 201 €/m, en fonction de l’emplacement, de l’état général, du cachet du bien.
Les quartiers où les prix moyens au mètre carré sont les plus élevés sont :
- Roule / Amont Quentin : 2 615 €/m².
- Bucaille / Saint-Sauveur : 2 436 €/m².
- Centre-Ville : 2 400 €/m².
- Val de Saire / Maupas : 2 300 €/m².
- Equeurdreville Centre : 2 180 €/m².
Dans d’autres quartiers de Cherbourg, les prix moyens au mètre carré sont plus bas :
- Quartier des Provinces : 1 737 €
- La Glacerie : 1 901 €.
- Sèche Mare / Val L’Abbe : 2 023 €.
Côté location, le loyer mensuel moyen au mètre carré est de 11,3 € pour un appartement, 11,7 € pour une maison.
À Cherbourg-en-Cotentin, la rentabilité locative brute d’un T1 (prix d’achat de 66 665 €, loyer de 409 €) moyen est de 7,1 %. La rentabilité locative brute d’un T2 (prix d’achat de 99 990 €, loyer de 498 €) est légèrement moins élevée : 5,7 %. Le taux de vacances des logements loués est très faible : 7,3 %, l’un des plus bas de la région[2].
[1] https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/cherbourg-en-cotentin-50100/
Quartiers Attractifs pour l’Investissement
- Val de Saire : un havre de paix aux portes du centre-ville.
Relié au centre-ville par une passerelle, le quartier Val de Saire offre un cadre de vie paisible et résidentiel. Il est majoritairement composé de petites maisons mitoyennes.
- Centre-ville historique : charme et authenticité au cœur de Cherbourg.
Le cœur historique de Cherbourg dévoile un patrimoine architectural remarquable, marqué par l’utilisation du schiste bleu, la pierre locale. Il se distingue par ses immeubles d’habitation à taille humaine, ne dépassant généralement pas trois étages.
- Quartier Bucaille : l’âme maritime de Cherbourg.
Véritable quartier résidentiel, Bucaille conserve une identité maritime forte, héritée de son passé lié à la pêche. Ici, les maisons mitoyennes sur deux étages sont légion, créant un environnement familial et convivial.
Avantages fiscaux et Dispositifs incitatifs
La loi Pinel offre une réduction d’impôt de 9 à 14 % en fonction de la durée de l’engagement et de la localisation du bien. S’il est situé au sein d’un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecte un niveau élevé de qualité, le taux varie de 12 à 21 %[3]. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière, le logement neuf ou réhabilité doit être situé en zone A, A bis ou B1. Cherbourg-en-Cotentin étant localisé en zone B1, vous pouvez accéder à la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2024.
Si vous préférez investir dans l’ancien, vous pouvez également profiter de la loi Denormandie. Le taux de la réduction d’impôt diffère de 12 à 21 % du prix du bien en fonction de la durée d’engagement de location[4]. En zone labellisée Cœur de ville et opération de revitalisation de territoire (ORT), Cherbourg-en-Cotentin permet de bénéficier du dispositif Denormandie.
[3] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
[4] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011
Gestion de propriété locative
Définissez des règles claires dès le départ avec vos locataires. Effectuez les travaux à votre charge durant le bail, comme l’entretien de la toiture. Veillez à respecter les réglementations en vigueur. Par exemple, celles concernant les documents à remettre au locataire : état des lieux d’entrée, dossier de diagnostic technique, etc. Au besoin, envisagez l’assistance d’un gestionnaire locatif.
Pour fixer le bon loyer, analysez le marché locatif en comparant celui des logements similaires. Optez pour un loyer concurrentiel lors de la mise en location, équilibrant vos intérêts et ceux des locataires, pour réduire la vacance locative. Vous pouvez ensuite le réviser une fois par an, si le bail le prévoit. En cas de renouvellement du contrat de location, si le loyer est sous-évalué, vous avez le droit de proposer au locataire un loyer plus élevé.
Étapes clés pour un investissement réussi
Suivez ces étapes pour maximiser les chances de réussite de votre investissement locatif à Cherbourg-en-Cotentin :
1. Étudiez le marché local.
- Comprenez les tendances et les prix des quartiers.
- Analysez la demande locative et le type de biens recherchés.
2. Sélectionnez le bien idéal.
- Privilégiez un emplacement stratégique et accessible.
- Visez un bien en bon état avec un potentiel de valorisation.
- Assurez-vous de la conformité du bien aux réglementations, notamment les règles de décence.
3. Financez votre investissement.
- Évaluez votre apport personnel, souscrivez un prêt immobilier si nécessaire.
- Calculez la rentabilité potentielle du bien, en incluant tous les frais.
- Anticipez les éventuels impôts et charges liés à l’investissement.
Financement et frais annexes
Côté financement, soit vous achetez le bien comptant, soit à crédit. Si vous optez pour la seconde option, prévoyez un apport personnel d’au moins 10 % du prix du logement.
- Découvrez la liste des frais annexes à prévoir pour un investissement locatif à Cherbourg-en-Cotentin :
- Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- Frais de dossier de prêt.
- Travaux éventuels.
- Taxe foncière.
- Assurance loyers impayés, vacances, carences locatives (facultative).
- Charges de copropriété.
- Gestion locative (facultative).
Potentiel de la Location Saisonnière et Vide
Avec La Cité de la mer, la grande rade, la gare maritime et les escales croisières, Cherbourg-en-Cotentin attire chaque année beaucoup de touristes. À titre d’illustration, en 2023, le département de la Manche a cumulé 21,5 millions de nuitées marchandes et non-marchandes[5].
La location saisonnière affiche généralement une rentabilité locative plus élevée, mais la gestion est plus contraignante. Si le rendement potentiel d’une location longue durée est moins élevé, le turn-over de locataires est aussi moins important.
[5] https://pro.attitude-manche.fr/observatoire/chiffres-cles/
Calcul du rendement d’un investissement locatif
Pour calculer le rendement brut d’un investissement, appliquez la formule suivante : ((loyer mensuel x12) / prix d’acquisition du bien) x 100. Si vous souhaitez estimer la rentabilité nette, retirez les charges, impôts, taxes des loyers perçus.
Conseils pour différents profils d’investisseurs
Si vous êtes un investisseur novice :
- Renseignez-vous sur les différents types d’investissements immobiliers, les risques encourus, les stratégies possibles.
- Optez pour des biens immobiliers locatifs situés dans des zones stables, avec une forte demande locative.
- Commencez par un bien modeste, puis diversifiez progressivement votre portefeuille.
- Si vous êtes un investisseur expérimenté :
- Investissez dans plusieurs types de biens immobiliers et des zones géographiques variées.
- Profitez des dispositifs de défiscalisation immobilière, si vous souhaitez réduire votre charge fiscale.
- Consultez un conseiller financier ou un fiscaliste pour optimiser votre stratégie d’investissement.
Atouts de Cherbourg-en-Cotentin
Avec 460 hectares d’espaces naturels, la ville offre des jardins, des parcs, une piste cyclable pour se détendre en pleine nature. Théâtre à l’italienne, musées d’art et d’histoire, festival Presqu’île en Fleurs… Cherbourg-en-Cotentin propose une programmation culturelle variée tout au long de l’année.
Impact du Plan Action Cœur de Ville
Ce plan entend redynamiser le centre-ville de Cherbourg-en-Cotentin, en[6] :
- Proposant une offre attractive de logements.
- Encourageant un développement économique équilibré.
- Développant l’accessibilité, la mobilité, les connexions.
- Mettant en valeur les formes urbaines, l’espace public, le patrimoine.
- Facilitant l’accès aux équipements, services publics.
Le plan Action Cœur de Ville contribue à renforcer l’attractivité de ce quartier pour les locataires comme les investisseurs.
[6] https://www.cherbourg.fr/ma-ville/commerces/developpement-commercial/
Évolution démographique et économique
Cherbourg-en-Cotentin compte 77 789 habitants en 2020 selon l’Insee[7]. La part de ménages locataires s’élève à 55,2 %. Le Cotentin est le 4e pôle économique de Normandie, avec plus de 10 000 entreprises, dont LM Wind Power, Naval Group et CMN[8]. Ce tissu économique dynamique stimule la demande locative dans la ville.
[7] https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-50129
[8] https://toujoursalapointe.lecotentin.fr/vivre-dans-le-cotentin/liste-des-acteurs-economiques
Demande locative étudiante
À Cherbourg-en-Cotentin, la part d’étudiants est de 2,3 %, contre 31,6 % à Caen, par exemple. La demande locative est réduite, mais tout de même bien présente. À l’horizon 2030, la ville prévoit d’accueillir 3 000 étudiants sur le campus universitaire[9], augmentant les besoins en logements étudiants.
Si vous souhaitez cibler les étudiants, préférez les studios ou appartements T1 : 59 % d’entre eux recherchent en priorité ce type de logements[10].
En résumé, Cherbourg-en-Cotentin présente un bon potentiel de rentabilité locative (7,1 % pour un T1). Avec la loi Pinel et Denormandie, vous pouvez alléger votre fiscalité de 9 à 21 %, en investissant dans le neuf ou l’ancien. Qu’attendez-vous pour vous lancer ?
