Comprendre le déficit foncier : guide complet et avantages fiscaux

Vous louez un bien immobilier non meublé ? Sachez que vous pouvez alléger votre charge fiscale si vos dépenses dépassent vos revenus fonciers. C’est ce qu’on appelle le déficit foncier, un mécanisme vous permettant de diminuer votre impôt si vous engagez certains frais. Cet avantage fiscal est plafonné à 10 700 € par an, mais des possibilités de report existent.

Qu’est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il ?

En tant que propriétaire d’un logement loué vide, soumis au régime d’imposition réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges de vos revenus. Si le total de vos dépenses excède vos recettes locatives, un déficit foncier est généré.

Quels sont les avantages fiscaux du déficit foncier pour les investisseurs immobiliers ?

Le déficit foncier offre un avantage fiscal non négligeable. En effet, il peut être imputé sur votre revenu global, englobant notamment vos salaires et vos pensions de retraite. Cette déduction diminue votre base d’imposition et, par conséquent, le montant de votre impôt sur le revenu (IR).

Comment calculer et déclarer son déficit foncier ?

Pour calculer un déficit foncier :

1.     Déterminez le montant de vos revenus fonciers.

2.     Additionnez vos charges déductibles.

3.     Soustrayez les charges de vos revenus locatifs.

Si le résultat est positif (revenus fonciers supérieurs aux charges), il n’y a pas de déficit. En revanche, s’il est négatif (charges supérieures aux revenus fonciers), il existe bien un déficit foncier.

N’oubliez pas de déclarer les charges déductibles dans le formulaire n°2044 dédié aux revenus fonciers pour bénéficier de ce mécanisme. Ce formulaire est à joindre à votre déclaration de revenus globale, effectuée sur le formulaire n°2042. Pensez à conserver toutes les pièces justificatives (factures, plans, photos, etc.) attestant de la nature, mais aussi du montant des charges déclarées.

Quelles sont les conditions et obligations pour bénéficier du déficit foncier ?

Trois conditions essentielles doivent être satisfaites pour profiter du déficit foncier :

·      Le bien immobilier est utilisé à des fins d’habitation.

·      Il est loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’année où le déficit foncier est imputé.

·      Vous avez opté pour le régime réel, et non le régime microfoncier.

Quelles charges et quels travaux sont déductibles pour le déficit foncier ?

Découvrez la liste des charges déductibles de vos revenus fonciers[1] :

·      Les frais de gestion courante du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière, de syndic de copropriété, etc.

·      Les impôts fonciers liés au logement que vous ne pouvez pas récupérer auprès du locataire.

·      Les dépenses de réparation, d’entretien : travaux liés à l’usure du logement ou nécessaires à sa location.

·      Les dépenses d’amélioration : travaux améliorant le confort du logement sans en transformer la structure.

·      Les provisions pour charges de copropriété.

·      Les charges locatives non récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année après son départ.

·      L’indemnité d’éviction ou de relogement de l’occupant de votre logement.

·      Les primes d’assurance liées au bien immobilier.

·      Les intérêts, frais d’emprunt relatifs à un éventuel prêt immobilier pour l’acquisition du logement. Vous pouvez seulement les déduire de vos revenus fonciers, et non de votre revenu global.

Comment imputer et reporter le déficit foncier sur le revenu global et les années suivantes ?

Tous les ans, vous avez la possibilité de déduire le déficit foncier de vos revenus, dans la limite de certains plafonds. L’éventuel excédent de déficit peut ensuite être reporté ou déduit[2] :

·      Pendant six ans, de la totalité de vos revenus.

·      Pendant dix ans, de vos revenus locatifs seulement.

Quels sont les limites, plafonds et conséquences fiscales en cas de non-respect des conditions du déficit foncier ?

La limite de déduction du déficit foncier est fixée à 10 700 €[3]. Si vous ne respectez pas cette règle, l’imputation du déficit foncier sur votre revenu global peut être remise en cause.

Comment le déficit foncier impacte-t-il l’imposition des revenus fonciers et comment maximiser ses effets ?

Pour optimiser votre déficit foncier, vous pouvez acquérir un logement ancien à rénover, puis réaliser des travaux dans le logement, de préférence de rénovation énergétique. Autre possibilité, investir dans le cadre de la loi Pinel optimisée au déficit foncier ou encore de la nue-propriété optimisée au déficit foncier.

Quelles sont les implications du déficit foncier en cas de revente du bien immobilier ?

Si vous avez imputé un déficit foncier sur vos revenus, veillez à ne pas revendre le logement concerné au cours des trois années suivantes. En cas de non-respect de cette règle, l’administration fiscale peut remettre en cause l’imputation du déficit. Cela risque de se traduire par un impôt supplémentaire à payer.

Comment fonctionne le déficit foncier avec les SCPI et en cas de démembrement de propriété ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de déficit foncier font partie intégrante de la catégorie des SCPI fiscales. Le principe est simple : la SCPI achète des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation importants. Ces travaux engendrent un déficit foncier pour la SCPI, que les associés peuvent imputer sur leurs revenus afin de réduire leur imposition.

Deux options s’offrent à vous pour investir en nue-propriété, tout en générant un déficit foncier.

·      Soit vous achetez un appartement dans un immeuble existant. Le prix de vente est réduit de 30 à 40 % par rapport à sa valeur de marché. Ici, les intérêts d’emprunt constituent des charges. Ils permettent éventuellement de créer un déficit foncier, si vous percevez d’autres fonciers par ailleurs.

·      Soit vous acquérez un appartement ancien faisant l’objet d’une importante rénovation. Dans ce cas, vous supportez le coût des travaux. Vous avez la possibilité de les comptabiliser comme charges, et ainsi d’engendrer un déficit foncier, si leur montant est supérieur à vos revenus locatifs.

Quelles sont les conditions spécifiques pour les travaux de rénovation énergétique ?

La limite annuelle pour déduire vos déficits fonciers sur vos revenus globaux est doublée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique[5]. Pour être éligible, vous devez :

·      Faire passer votre bien immobilier (passoire thermique), actuellement classé E, F ou G, à une classe plus performante (A, B, C ou D).

·      Avoir accepté un devis pour les travaux à partir du 5 novembre 2022.

·      Réaliser les travaux entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Comment cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Malraux, etc.) ?

En investissant dans un bien immobilier ancien réhabilité sous le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier, vous pouvez :

·      Bénéficier d’une réduction d’impôt de 9 à 14 % (ou 12 à 21 % si le logement est situé dans un quartier prioritaire ou respecte un niveau élevé de qualité)[6].

·      Profiter du mécanisme du déficit foncier, en déduisant jusqu’à 10 700 € par an au cours des travaux.

En cumulant la loi Malraux et le déficit foncier, vous êtes éligible à :

·      Une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux[7].

·      La possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € de votre revenu global par an.

Quelles sont les différences entre le régime réel et le régime microfoncier ?

Le régime microfoncier vous dispense de déclarer vos charges réelles. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur vos revenus locatifs, peu importe le montant de vos dépenses. Attention : Le régime microfoncier ne permet pas d’engendrer un déficit foncier.

Par défaut, vous relevez du régime microfoncier si :

·      Vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 15 000 €.

·      Le bien loué n’est soumis à aucun régime particulier.

Vous avez toutefois la possibilité d’opter pour le régime réel, mais ce choix est irrévocable pour une durée de trois ans.

De son côté, le régime réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs les charges réelles engagées pendant l’année fiscale. À la clé, une fiscalité plus précise, adaptée à votre situation réelle. Vous pouvez être imposé au réel si :

·      Vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €.

·      Vous avez choisi d’opter pour le régime réel.

Quelles sont les différences entre la location meublée et la location nue en termes de déficit foncier ?

Si vous êtes le propriétaire bailleur d’un logement meublé, vos revenus sont assujettis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous ne pouvez donc pas déduire un déficit foncier. Cependant, vous pouvez profiter d’autres avantages fiscaux spécifiques à la location meublée. Parmi eux, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), avec le régime micro-BIC.

Pour maximiser les effets du déficit foncier, vous pouvez soit cumuler ce mécanisme avec des dispositifs de défiscalisation immobilière, soit acheter un logement ancien à rénover. Dans tous les cas, la déduction des charges est plafonnée à 10 700 € par an. N’oubliez pas que l’excédent de déficit est reportable durant six ans sur votre revenu global, et dix ans sur vos revenus fonciers.

[1] https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier

[2] https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier

[3] https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier

[4] https://www.assoedc.com/deficit-foncier-deductible/

[5] https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier

[6] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

[7] https://www.impots.gouv.fr/particulier/immeubles-speciaux-0