Location accession : tout savoir sur le PSLA et son fonctionnement

Le prêt social location-accession (PSLA) est un dispositif permettant aux ménages modestes de devenir progressivement propriétaires d’un logement neuf. Prix de vente encadré, avantages fiscaux, conditions de financement privilégiées, sécurisation HLM… Ce type d’accession sociale à la propriété ne manque pas d’atouts.

Qu’est-ce que le prêt social location-accession (PSLA) ?

Le PSLA, ou prêt social location-accession, est un dispositif conçu pour simplifier l’accession à la propriété des ménages modestes. Il vous permet d’acquérir votre résidence principale neuve à un prix maîtrisé, en bénéficiant d’un statut de locataire accédant. Si vous le désirez, vous pouvez devenir propriétaire du logement après y avoir habité pendant quelques mois, grâce à la levée d’option.

Comment fonctionne le PSLA ?

L’État (ou la collectivité) signe une convention avec un opérateur (HLM, SEM, promoteur privé). Ce dernier s’engage à construire, rénover ou acheter des logements, puis les proposer à la vente à des ménages éligibles. Les opérations sont financées par des prêts conventionnés grâce à l’agrément obtenu par les opérateurs.

Les opérations effectuées dans le cadre d’un PSLA comportent deux étapes distinctes :

1.     La phase locative : tester votre logement, préparer son acquisition.

2.     La phase acquisitive : concrétiser votre projet d’accession à la propriété.

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour bénéficier du PSLA ?

Chaque organisme peut définir des critères de sélection spécifiques pour ses opérations de PSLA, en plus des conditions d’accès réglementaires. Ces critères peuvent notamment prendre en compte les revenus des ménages, le statut de primo-accédant ou encore l’obtention d’un financement.

Quels sont les plafonds de ressources et de prix de vente pour accéder au PSLA ?

Pour être éligible au dispositif du PSLA, vos ressources ne doivent pas être supérieures à ces plafonds (valables jusqu’au 31 décembre 2024)[1]. Le montant pris en considération est le plus élevé des montants suivants :

·       Soit la somme des revenus fiscaux de référence (RFR) des individus destinés à vivre dans le logement (N-2).

·       Soit le coût global de l’opération de PSLA divisé par neuf.

	Zones A bis et A (en €)	Zone B1 (en €)	Zones B2 et C (en €)
1 personne	37 581	37 581	32 673
2 personnes	56 169	56 169	43 633
3 personnes	73 630	67 517	52 471
4 personnes	87 909	80 875	63 347
5 personnes	104 592	95 739	74 518
6 personnes	117 694	107 738	83 983
Par personne supplémentaire	+13 116	+12 005	+9 368

Un prix de vente (ou de construction) maximal est fixé dans le cadre des opérations PSLA réalisées au sein des zones ciblées par la politique de la ville (2024).

Zone géographique	Prix maximum HT (en €/m2 de surface utile)
A bis	5 941
A	4 501
B1	3 605
B2	3 147
C	2 751

Quels sont les avantages et garanties du PSLA ?

Vous acquérez un logement à un prix de vente réduit (plafonné), après l’avoir essayé, mais aussi testé votre capacité à faire face aux charges d’emprunt. Grâce au PSLA, vous profitez d’une décote du prix de vente de 1 % par année de location, mais aussi de frais de notaire réduits. Vous n’avez pas d’intérêts intercalaires à régler durant la phrase de construction du logement.

En outre, le dispositif prévoit des clauses de sécurisation en cas d’imprévu. D’un côté, une garantie de rachat du bien. De l’autre, une garantie de relogement, sous conditions. En parallèle, vous pouvez souscrire une assurance revente. Elle vous protège contre les risques de décote du logement en cas de revente « contrainte ».

Comment se déroulent les phases locative et d’accession à la propriété du PSLA ?

Pendant une période déterminée (de neuf mois à trois ans), vous occupez le logement en tant que locataire. Vous payez une redevance mensuelle comprenant :

·       Une indemnité d’occupation (la part locative) : elle correspond au loyer du logement. Son montant est plafonné en fonction de sa surface et de ses annexes.

·       Une épargne (la part acquisitive), accumulée progressivement : elle peut être considérée comme un apport personnel. Cette part est déduite du prix de vente du logement en cas d’achat.

À tout moment après le terme de la période locative, vous avez la possibilité de lever l’option d’achat, puis de devenir propriétaire du logement. Le prix de vente est fixé dès le départ. Il reste inchangé pendant toute la durée du contrat.

Quelles sont les étapes pour acheter un logement en PSLA ?

Découvrez les étapes à suivre pour acquérir un logement en location-accession :

1.     Rencontre avec un commercial.

2.     Réservation de votre logement et du stationnement.

3.     Constitution de votre dossier : avis d’imposition N-2, plan de financement.

4.     Accord bancaire, visite du logement.

5.     Signature du contrat de PSLA.

6.     Début de la période de location.

7.     Recherche de votre futur crédit immobilier auprès des organismes bancaires.

8.     Réception de l’agrément définitif.

9.     Finalisation de votre demande de prêt, réception des offres.

10.  Signature de la levée d’option, versement des frais d’acte.

11.  Félicitations, vous êtes propriétaire.

Bon à savoir : Quelles sont les taxes exigibles à l’achat d’un logement HLM avec le PSLA ?

Vous devez régler des droits d’enregistrement. Ils se composent du droit départemental d’enregistrement à taux réduit et de la taxe communale[2].

Quelles aides financières peuvent être combinées avec le PSLA ?

Sous conditions, vous pouvez cumuler PSLA et :

·       Prêt à taux zéro (PTZ), sans intérêts, intérêts intercalaires, frais de dossier ou d’expertise.

·       Prêt accession d’Action Logement, pour les salariés du secteur privé : montant maximum de 30 000 €, taux fixe de 1 %[3].

·       Prêt d’accession sociale (PAS) ou prêt conventionné (PC) : taux d’intérêt plafonné.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % avec le PSLA ?

L’opérateur bénéficie d’une TVA au taux réduit de 5,5 % dans le cadre d’une opération PSLA. Si vous levez l’option d’achat dans un délai de cinq ans après l’achèvement du logement, vous en profitez également[4].

Comment fonctionne l’exonération de la taxe foncière avec le PSLA ?

En tant que propriétaire d’un logement acquis en prêt social location-accession (PSLA), vous profitez d’une exonération totale de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 15 ans[5]. Elle prend effet à compter de l’année suivant l’achèvement de la construction.

Vous êtes tenu d’occuper le bien comme résidence principale durant toute cette période. Si vous ne respectez plus cette condition, l’exonération de taxe foncière prend fin. Vous devez vous en acquitter dès l’année suivant le changement d’occupation.

Peut-on revendre un logement acquis en PSLA ?

Oui, il est tout à fait possible de revendre un logement acheté en PSLA. Aucune pénalité de remboursement anticipé (IRA) n’est due. Vous avez également le droit de réaliser une plus-value lors de la revente.

Attention toutefois, le contrat peut intégrer une clause anti-spéculative. Elle peut, par exemple, prévoir le versement d’une indemnité forfaitaire si vous le revendez dans un délai de 10 ans après la levée d’option.

Par ailleurs, en cas de revente ou de mise en location durant les 10 ans suivant l’acquisition, vous êtes tenu de verser la différence entre[6] :

·       Le montant de la TVA au taux réduit versé au moment de l’achat (5,5 %).

·       Le montant de la TVA au taux normal (20 %).

L’article 284 du Code général des impôts (CGI)[7] prévoit une réduction du complément d’impôt d’un dixième par année de possession, après la première année.

Quelle est la différence entre le PSLA et le PLS ?

Le prêt locatif social (PLS) est un dispositif conçu pour soutenir la construction et la rénovation de logements locatifs intermédiaires. Contrairement au PSLA, il ne prévoit pas d’accession à la propriété pour les locataires. Ces derniers bénéficient d’un logement à loyer abordable, sur une durée déterminée. Autre différence, si le PSLA s’adresse aux ménages modestes, le PLS cible les classes moyennes.

Quels sont les critères de sélection et les plafonds de redevance locative en PSLA ?

Par mètre carré de surface utile, les plafonds 2024 de la part locative sont les suivants[8] :

·       Zone A bis : 14,82 €.

·       Zone A : 11,38 €.

·       Zone B1 : 9,81 €.

·       Zone B2 : 9,42 €.

·       Zone C : 8,72 €.

Quelles sont les conditions de financement et de refinancement du PSLA ?

Lors de la signature du contrat de location-accession, un prêt conventionné est accordé à l’opérateur pour financer la construction du logement. Ce prêt peut vous être transféré au moment de la levée d’option, pour le montant du capital restant dû. Vous pouvez bien entendu refuser ce transfert, puis signer une autre offre de crédit.

Le PSLA peut être refinancé sur des ressources livres, comme le Livret A, dans le cadre d’une procédure d’habilitation.

Quelles sont les conditions pour bénéficier des garanties de rachat et de relogement du PSLA ?

L’organisme HLM s’engage tout d’abord à racheter le logement, qui doit être toujours occupé à titre de résidence principale, à un prix garanti en cas de difficultés financières. Durant les cinq premières années, le prix de rachat équivaut au prix de vente initial du logement. De la 6e à la 15e année, le prix de vente initial est diminué de 1,5 % par an[9].

La garantie de rachat peut être mise en jeu par lettre recommandée dans les cas suivants[10] :

·       Décès.

·       Mobilité professionnelle entraînant un éloignement de plus de 70 km.

·       Chômage de plus d’un an.

·       Divorce ou dissolution d’un PACS.

·       Invalidité reconnue.

Si les ressources de votre ménage sont inférieures aux plafonds du PSLA, vous bénéficiez également d’une garantie de relogement. Elle consiste à proposer trois offres de logement locatif social adaptées à vos besoins, dans un délai maximum de six mois[11]. Vous disposez d’un mois pour accepter l’une d’entre elles. Passé ce délai, la garantie de relogement cesse de s’appliquer.

Quels sont les avantages du bail réel solidaire (BRS) par rapport au PSLA ?

Le bail réel solidaire (BRS) vous permet d’acquérir un logement situé en zone tendue à un prix inférieur à celui du marché[12]. En revanche, vous n’êtes pas propriétaire du foncier : vous le louez.

Le PSLA est un tremplin idéal pour accéder à la propriété en douceur. N’attendez plus pour vous renseigner, puis concrétiser votre projet immobilier !

[1] https://www.anil.org/aj-accession-sociale-psla-zones-anru-plafonds-2024/

[2] https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/accession-sociale-propriete

[3] https://www.actionlogement.fr/le-pret-accession

[4] https://www.anil.org/psla/

[5] https://www.unicil.fr/votre-projet/acheter/tout-savoir-sur-le-psla

[6] https://www.unicil.fr/votre-projet/acheter/tout-savoir-sur-le-psla

[7] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042910199/

[8] https://www.anil.org/aj-accession-sociale-psla-zones-anru-plafonds-2024/

[9] https://www.unicil.fr/votre-projet/acheter/tout-savoir-sur-le-psla

[10] https://www.unicil.fr/votre-projet/acheter/tout-savoir-sur-le-psla

[11] https://www.unicil.fr/votre-projet/acheter/tout-savoir-sur-le-psla

[12] https://www.actionlogement.fr/guides/acheter-un-bien-immobilier/comprendre-bail-reel-solidaire