Différences entre LMNP et LMP : éligibilité, fiscalité, avantages

L’investissement locatif meublé offre des opportunités intéressantes pour diversifier son patrimoine, tout en générant des revenus complémentaires. Deux statuts principaux se distinguent : loueur en meublé non professionnel (LMNP), loueur en meublé professionnel (LMP). Ils présentent des différences significatives en termes d’éligibilité, de fiscalité, d’avantages. Les comprendre est essentiel pour optimiser votre stratégie d’investissement, et maximiser vos bénéfices. Cet article vous guide à travers les spécificités de chaque statut : LMNP et LMP.

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour les statuts LMNP et LMP ?

Le statut LMNP requiert de remplir au moins l’une des deux conditions suivantes[1] :

·      Les recettes annuelles tirées de votre activité de location meublée ne dépassent pas 23 000 €.

·      Ces recettes n’excèdent pas les revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Par exemple, si vous êtes salarié avec un revenu annuel de 40 000 € et que vos locations meublées vous rapportent 25 000 €, vous êtes éligible au statut LMNP. En effet, vous remplissez la première condition.

Si vos recettes sont supérieures à 23 000 € ET qu’elles dépassent les autres revenus de votre foyer[2], vous avez le statut LMP.

Comment passer du statut LMNP au statut LMP ?

Pour passer du statut LMNP à LMP, votre situation doit évoluer selon ces deux critères :

·      Vos revenus de location meublée dépassent 23 000 € par an.

·      Ces revenus locatifs deviennent supérieurs à vos autres revenus professionnels (salaires, pensions, etc.).

Le changement de statut s’effectue automatiquement dès que ces conditions sont remplies. Vous n’avez pas à choisir entre LMNP et LMP : c’est votre situation financière qui détermine votre statut.

Quelle est la fiscalité des revenus locatifs en LMNP et LMP ?

En LMNP, vos revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le type de logement meublé et le montant de vos recettes locatives, vous êtes soumis :

·      Soit au régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 à 92 % sur les revenus.

·      Soit au régime dit de bénéfice réel, permettant de déduire les charges réelles et d’amortir le bien.

En LMP, vos revenus sont imposés à l’IR dans la catégorie des BIC si vous exercez votre activité en entreprise individuelle (EI). Si vous l’exercez par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), ils sont assujettis à l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans les deux cas, vous êtes au régime réel d’imposition ou au régime micro-BIC, sauf si vous bénéficiez du régime de la micro-entreprise. Vous y êtes éligible si[3] :

·      Vous louez des meublés de tourisme classés, et votre chiffre d’affaires n’excède pas 188 700 €.

·      Vous louez des meublés de tourisme non classés, et votre chiffre d’affaires est inférieur à 15 000 €. Si cela constitue votre seule activité de location, vous ne pouvez pas profiter de ce régime. En effet, le seuil de CA global pour être un LMP (23 000 €) est supérieur au seuil de la micro-entreprise (15 000 €).

Quels sont les avantages fiscaux des statuts LMNP et LMP ?

Le LMP et LMNP (régime réel) offrent l’avantage de l’amortissement comptable, permettant de réduire significativement la base imposable. Par exemple, pour un bien de 200 000 € amorti sur 50 ans, vous pouvez déduire 4 000 € par an de vos revenus locatifs (soit 2 % de sa valeur).

Le statut LMP permet l’imputation des déficits sur le revenu global, contrairement au LMNP où ils sont seulement déductibles des revenus de même nature. De son côté, le statut LMNP permet l’exonération des plus-values immobilières sous conditions.

Quels sont les inconvénients des statuts LMNP et LMP ?

·      En LMNP, le régime micro-BIC peut s’avérer désavantageux si vos charges réelles dépassent 50 % des revenus. Le LMP, même s’il est fiscalement avantageux, implique :

·      Des obligations comptables plus lourdes.

·      L’assujettissement aux cotisations sociales sur la totalité des revenus locatifs.

Peu importe votre statut, vous devez régler la taxe foncière. Dans certains cas, vous pouvez également être soumis au paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE). La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) concerne uniquement les loueurs en meublé professionnels dont le chiffre d’affaires HT excède 500 000 €[4].

Comment sont imposées les plus-values immobilières en LMNP et LMP ?

En LMNP, les plus-values sont soumises au régime des plus-values des particuliers[5], avec des abattements pour durée de détention. Ils conduisent à une exonération intégrale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

En LMP, les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles sur la cession du logement. Elles peuvent bénéficier d’une exonération totale sous conditions. Par exemple, si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans, et que les recettes locatives des deux dernières années civiles ne dépassent pas 90 000 HT[6].

Comment gérer les déficits en LMNP et LMP ?

En LMNP, les déficits sont uniquement imputables sur les revenus de même nature, et ce, pendant 10 ans. Par exemple, si vous enregistrez un déficit de 5 000 € une année, vous pouvez le déduire de vos futurs bénéfices LMNP sur les 10 prochaines années.

En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Si ce revenu est insuffisant, le report est possible durant six ans. C’est un avantage considérable pour les investisseurs ayant des revenus élevés, provenant d’une autre source.

Quelles sont les différences en termes de cotisations sociales entre LMNP et LMP ?

Les LMNP ne sont pas redevables de cotisations sociales sur leurs revenus locatifs. Ils paient seulement des prélèvements sociaux (17,2 %). Les LMP doivent, quant à eux, s’acquitter de cotisations sociales sur l’intégralité de leurs revenus locatifs.         

Quels conseils pratiques pour optimiser la gestion d’une location meublée en LMNP et LMP ?

Pour les LMNP, privilégiez le régime réel si vos charges dépassent 50 % des revenus. Tenez une comptabilité rigoureuse, conservez tous vos justificatifs de dépenses déductibles.

Pour les LMP, envisagez la création d’une société pour faciliter la gestion, mais aussi optimiser la fiscalité. Faites-vous accompagner par un expert-comptable pour respecter toutes vos obligations déclaratives.

Quels sont les dispositifs fiscaux alternatifs cumulables avec les statuts LMNP et LMP ?

Avant le 31 décembre 2022, le statut LMNP était cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier accordait une réduction d’impôt de 11 % sur l’achat d’un logement neuf meublé en résidence services, plafonné à 300 000 €. L’investissement nécessitait un bail commercial de neuf ans.

Comment choisir entre le statut LMNP et LMP selon sa situation personnelle ?

Si vos revenus locatifs sont modérés et que vous cherchez une gestion simplifiée, le LMNP est probablement plus adapté.

Optez pour le LMP si :

·      Vos revenus locatifs sont élevés.

·      Vous avez d’autres revenus importants.

·      Vous êtes prêt à assumer une gestion plus complexe, en contrepartie d’avantages fiscaux supérieurs.

Quels exemples concrets illustrent les avantages des statuts LMNP et LMP ?

Exemple LMNP : pour un studio acheté 150 000 € générant 7 000 € de loyers annuels, l’amortissement (3 000 €/an) et les charges (2 000 €/an) permettent de ne pas payer d’impôt sur ces revenus.

Exemple LMP : un investisseur avec 100 000 € de revenus salariés investit dans plusieurs biens générant 50 000 € de loyers. Les charges et amortissements créent un déficit de 20 000 €, déductible de son revenu global, réduisant significativement son imposition.

Quelles sont les obligations comptables pour un loueur en meublé non professionnel et professionnel ?

Les LMNP au régime réel doivent tenir une comptabilité de trésorerie. Les LMP sont, quant à eux, soumis aux mêmes obligations que les commerçants : tenue d’une comptabilité complète, établissement de comptes annuels, adhésion à un centre de gestion agréé (facultative).

Comment la TVA s’applique-t-elle aux locations meublées en LMNP et LMP ?

En LMNP comme en LMP, les locations meublées sont, en principe, exonérées de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Cependant, vous pouvez y être assujetti si vous fournissez vous-même au moins trois prestations parahôtelières parmi les suivantes (article 261 D du Code général des impôts[7]) :

·      Accueil des locataires allant au-delà de la simple remise des clés.

·      Nettoyage régulier de la location meublée.

·      Petit-déjeuner.

·      Remplacement régulier du linge de maison.

Cela vous permet de récupérer la TVA sur vos achats ou travaux.

Quels sont les impacts de la loi de financement de la Sécurité sociale 2021 sur les statuts LMNP et LMP ?

La loi a principalement impacté les LMP, en modifiant les conditions d’affiliation au régime de Sécurité sociale des indépendants. Désormais, les LMP sont rattachés dès le premier euro de recettes, ce qui peut augmenter significativement leurs charges sociales.

Pour les LMNP, l’impact est limité, mais la vigilance est de mise concernant le seuil de 23 000 € au-delà duquel les cotisations sociales s’appliquent.

Quels sont les critères pour bénéficier de l’exonération de l’IFI en LMNP et LMP ?

En LMNP, les biens loués meublés sont inclus dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En LMP, une exonération totale d’IFI est possible si :

·      L’activité est exercée à titre principal.

·      Les recettes locatives dépassent 23 000 € par an.

·      Les revenus nets tirés de la location meublée représentent plus de 50 % des revenus nets d’activité du foyer fiscal.

Comment déclarer ses revenus locatifs en LMNP et LMP ?

En LMNP, déclarez vos revenus sur le formulaire 2042 C PRO, en optant soit pour le micro-BIC, soit pour le régime réel (liasse 2031-SD à compléter en plus).

En LMP, remplissez le formulaire 2042 C PRO et la liasse 2031-SD (seulement pour le régime réel) si vous êtes à l’IR. Complétez le formulaire 2065-SD et ses annexes si vous êtes à l’IS.

En conclusion, le choix entre LMNP et LMP dépend de votre situation personnelle, de l’ampleur de votre activité locative, de vos objectifs fiscaux. Le LMNP convient aux investisseurs cherchant une gestion simplifiée. Le LMP offre des avantages fiscaux supérieurs, au prix d’une gestion plus complexe. Dans tous les cas, n’hésitez pas à consulter un professionnel pour optimiser votre stratégie d’investissement locatif.

[1] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

[2] https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805

[3] https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805

[4] https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805

[5] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

[6] https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805

[7] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034596921