Guide complet 2024 : tout sur le dispositif de réduction d’impôt Denormandie
Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir un logement ancien dans une zone éligible. Il complète la loi de défiscalisation Pinel, focalisée sur les biens immobiliers neufs. Dans ce guide, découvrez les avantages fiscaux et les conditions à satisfaire pour profiter de la loi Denormandie.
Qu’est-ce que le dispositif d’investissement immobilier Denormandie ?
Denormandie est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans l’ancien. Pour en bénéficier, les investisseurs doivent notamment s’engager à réaliser d’importants travaux de rénovation. En échange, ils profitent d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle peut atteindre jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien, pour une location sur 12 ans.
Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie
Le taux de votre réduction d’impôt dépend de la durée de votre engagement de location (1) :
- 6 ans : 12 % du prix du logement (coût d’achat limité à 300 000 €, et 5 500 € par m² de surface habitable).
- 9 ans : 18 %.
- 12 ans : 21 %.
Prenons l’exemple d’un investisseur acquérant un bien immobilier ancien éligible à la loi Denormandie pour 250 000 €. Il réalise des travaux de rénovation d’un montant de 50 000 € et s’engage à louer le bien pendant 9 ans. Sa réduction d’impôt s’élève à 250 000 € x 18 % = 45 000 €, soit 5 000 € par an.
Loi Denormandie : conditions d’éligibilité et démarches
Retrouvez la liste des critères à remplir pour profiter du dispositif de défiscalisation Denormandie.
Quels sont les travaux éligibles à la loi Denormandie ?
Vous devez effectuer au moins l’une de ces opérations de rénovation dans le logement ancien acquis (2) :
- Réduction de la consommation énergétique d’au moins 20 % pour les logements collectifs, 30 % pour les logements individuels.
- Réalisation d’au moins deux types de travaux parmi les suivants : remplacement de chaudière, isolation des combles, des murs, des fenêtres, installation d’un nouveau système de production d’eau chaude sanitaire (ECS).
- Agrandissement du logement ancien par la création d’un balcon, d’une terrasse ou d’un garage, par exemple.
Les travaux de rénovation doivent être finalisés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien immobilier.
Denormandie : comment les propriétaires choisissent les locataires ?
Le locataire de votre logement ancien rénové ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence (RFR) est plafonné (3).
| Composition du foyer fiscal du locataire (en métropole) | Zone A bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | Zone C (en €) |
| Personne seule | 43 475 | 43 475 | 35 435 | 31 892 | 31 892 |
| Couple | 64 976 | 64 976 | 47 321 | 42 588 | 42 588 |
| + 1 personne à charge | 85 175 | 78 104 | 56 905 | 51 215 | 51 215 |
| + 2 personnes à charge | 101 693 | 93 556 | 68 699 | 61 830 | 61 830 |
| + 3 personnes à charge | 120 995 | 110 753 | 80 816 | 72 735 | 72 735 |
| + 4 personnes à charge | 136 151 | 124 630 | 91 078 | 81 971 | 81 971 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 168 | + 13 886 | + 10 161 | + 9 142 | + 9 142 |
Quels sont les plafonds de loyer mensuel pour bénéficier du dispositif Denormandie ?
Le logement doit être loué nu (non meublé) et servir de résidence principale au locataire. Vous devez le mettre en location au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Vous vous engagez à le louer pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La durée choisie détermine le taux de réduction d’impôt dont vous bénéficiez.
Le loyer mensuel ne doit pas excéder, charges non comprises, les plafonds fixés par zone géographique (4).
| Localisation du logement (en métropole) | Plafonds mensuels de loyer au m² (2024) |
|---|---|
| Zone A bis | 18,89 € |
| Zone A | 14,03 € |
| Zone B1 | 11,31 € |
| Zones B2 et C (sur agrément) | 9,83 € |
Comment calculer un loyer Denormandie ?
Par exemple, pour un logement ancien de 30 m² à Paris (zone A bis), le loyer maximum est de 566,7 € (18,89 € x 30 m²). À titre de comparaison, le prix de location au m² moyen d’un appartement de 2 pièces non meublé à Paris est de 31,1 € (5). Cela représente un loyer de 933 € pour une surface de 30 m².
Comment déclarer un investissement avec le dispositif Denormandie ?
Dans votre déclaration annuelle de revenus en ligne, vous devez cocher la case “Investissements locatifs” au sein de la rubrique “Charges”. Certaines pièces justificatives sont à joindre :
- Une copie du contrat de location.
- Le dernier avis d’impôt sur le revenu du locataire.
- Une note détaillant les travaux réalisés et leur montant.
Comparaison de la loi Denormandie avec d’autres dispositifs de défiscalisation
Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt supérieure à celle de la loi Pinel, pour une même durée de location. En revanche, il est nécessaire de mener des travaux de rénovation d’envergure.
De son côté, le dispositif Loc’Avantages imposer de louer le logement à des prix inférieurs au marché. Le manque à gagner en matière de recettes locatives qui en résulte n’est pas toujours compensé par la réduction d’impôt. D’où l’importance de bien évaluer la rentabilité du projet avant de se lancer.
| Dispositif | Réduction d’impôt | Durée minimum de location | Type de bien immobilier loué |
| Pinel | De 9 à 14 % (de 12 à 21 % pour un logement situé dans un quartier prioritaire ou respectant un niveau de qualité élevé) | 6 ans | Neuf |
| Loc’Avantages (ex-Louer abordable dit Cosse) | De 15 à 65 % | 6 ans dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) | Neuf ou ancien |
| Denormandie | De 12 à 21 % | 6 ans | Ancien |
Liste des villes éligibles au dispositif d’investissement locatif dans l’ancien Denormandie
Le dispositif Denormandie s’applique aux logements localisés dans les (6) :
- Villes ayant un besoin important de réhabilitation de l’habitat.
- Villes du programme “Action cœur de ville” (ACV).
- Villes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
- Copropriétés en grave difficulté : placées sous administration provisoire ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD).
Quand s’arrête le dispositif Denormandie ?
La réduction d’impôt Denormandie s’applique pour les investissements réalisés du 28 mars 2019 au 31 décembre 2027. À titre de comparaison, la fin de la loi Pinel est prévue le 31 décembre 2024.
Le dispositif de défiscalisation Denormandie n’est pas le seul à considérer si vous envisagez de faire un investissement locatif. Par exemple, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) présente moins de contraintes légales, pour une rentabilité moyenne supérieure. En effet, les loyers des locations meublées sont jusqu’à 30 % plus élevés par rapport aux locations nues, pour une surface équivalente (7).
1, 2, 3, 4, 6 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011
5 https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/location/ile-de-france/paris.htm)
