Investir dans l’immobilier locatif : les conseils à suivre

Avec une rentabilité moyenne entre 2 et 8 % (1), l’investissement locatif offre des opportunités pour se constituer un patrimoine en vue de sa retraite notamment. Face aux incertitudes économiques actuelles, la pierre demeure une valeur refuge de premier choix. Cependant, pour réussir son projet, mieux vaut bien définir ses objectifs avant de se lancer. Découvrez tous les conseils REALITES pour investir dans l’immobilier locatif en France.

Immobilier locatif : sélectionner avec soin l’emplacement du bien

Impossible de réussir son investissement immobilier sans prendre garde à la localisation de son achat. C’est en effet un élément fondamental pour accroître la probabilité de louer votre bien et limiter ainsi le risque de vacance.

Pour sélectionner l’emplacement le plus approprié, il convient de prendre en compte notamment :

Le niveau d’attractivité de la ville : elle s’évalue en fonction de l’évolution démographique de la commune.
Le taux d’emploi et de chômage : il est important de vérifier la présence de bassins d’emplois dans les environs. Cela vous permet également de déterminer le niveau de revenus des habitants du secteur et de vous assurer d’un vivier de locataires potentiels.
La présence de transports en commun : c’est un élément indispensable, notamment si vous souhaitez investir dans un logement étudiant.
Le montant des loyers : c’est un des éléments à prendre en compte pour déterminer la rentabilité de votre investissement immobilier.

Pour obtenir toutes ces informations, vous pouvez consulter les sites Internet spécialisés (Insee par exemple) et la presse nationale ou locale. Les professionnels de l’immobilier peuvent également vous être d’une aide précieuse.

En tout état de cause, les critères à prendre en compte évoluent en fonction du type d’immobilier locatif souhaité. L’emplacement idéal pour un logement dans une résidence étudiante sera sans aucun doute différent de celui d’un grand appartement familial sur le marché privé.

Choisir son bien pour réaliser un investissement locatif

En matière d’immobilier locatif, une seule chose est à retenir : plus vous prenez de risque, plus votre investissement est rentable. Les biens possédant de petites surfaces permettent la plupart du temps de profiter d’un taux de rendement bien plus important. Mais attention, en contrepartie, vous allez devoir faire face à une plus grande rotation de vos locataires. Le risque de vacance est également plus important, notamment en été lorsque les étudiants quittent leur logement.

A contrario, les grands appartements sont souvent occupés par des familles, souhaitant fréquemment rester dans le logement sur une longue période. Le rapport entre le prix d’acquisition et le montant du loyer est cependant bien souvent moins intéressant. Pour conserver une bonne rentabilité locative tout en limitant la vacance, il est préférable d’investir dans des appartements avec une ou deux chambres.

Le choix de votre logement dépendra évidemment aussi de votre cible. Si vous envisagez de louer votre bien à des étudiants, préférez des studios ou des appartements adaptés à la colocation. Pour les familles, les grands appartements et les maisons sont plus adaptés.

Enfin, vous pouvez choisir d’investir dans le neuf ou dans l’ancien. Le premier coûte souvent plus cher à l’achat, mais vous permet de profiter d’un logement clé en main, avec garantie décennale du constructeur, sans aucuns travaux dans les prochaines années. Votre programme peut par ailleurs être éligible au régime Pinel vous offrant ainsi la possibilité de réduire vos impôts. Si vous optez pour un logement ancien, vérifiez bien sa performance énergétique. En effet, les appartements et maisons classés G seront interdits à la location dès 2025. En 2028, ce sera le tour des biens classés F puis des biens classés E en 2034 (2).

Immobilier locatif : anticiper les frais annexes

Si vous réalisez un investissement locatif, les mensualités de votre crédit immobilier ne sont pas les seules charges à prendre en considération pour évaluer la rentabilité de votre achat.

Vous devez également anticiper les frais suivants :

Les charges de copropriété : dans certains immeubles, elles peuvent être importantes, notamment si des travaux de façade ou de toitures sont prévus.
Les assurances : elles concernent votre crédit immobilier, votre logement et éventuellement les loyers impayés.
Les impôts sur les revenus locatifs : il existe des solutions pour les réduire, par exemple, en réalisant un investissement Pinel ou en achetant une chambre dans un Ehpad dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.
Les frais de gestion locative confiée à un professionnel : ils peuvent représenter jusqu’à 10 % de vos revenus locatifs (3).

Pensez également à anticiper les éventuelles dépenses nécessaires pour maintenir le bien en l’état. En cours de location, il peut être utile de renouveler les meubles et équipements du logement ou encore de changer la chaudière. Des dégradations commises par votre locataire peuvent aussi représenter des charges importantes. Enfin, entre chaque locataire, des périodes de vacance sont à prévoir. Il est donc indispensable de disposer d’une réserve suffisante afin de faire face aux aléas de l’immobilier locatif.

Les points à retenir pour investir dans l’immobilier locatif :

Pour réussir son investissement locatif, il est indispensable de choisir l’emplacement du bien avec précaution ;
Le logement doit être sélectionné en fonction de votre budget, de vos objectifs et de vos appétences aux risques ;
Pour évaluer la rentabilité de votre achat, n’oubliez pas de prendre en considération les frais annexes.