Nue-propriété : principe et avantages du nu propriétaire

Fiscalement avantageux, l’achat d’un bien en nue-propriété est une solution efficace pour se constituer un patrimoine immobilier sans trop s’endetter. Pourtant, de nombreux investisseurs demeurent encore réticents à l’idée d’utiliser ce mécanisme juridique, faute d’appréhender correctement sa définition et ses conséquences. Découvrez avec REALITES tout ce que vous devez savoir concernant cette pratique.

Nue-propriété : de quoi s’agit-il ?

Selon les articles 578 et suivants du Code civil, le droit de propriété peut être démembré en deux droits constitutifs :

Il s’agit tout d’abord de l’usufruit contenant à la fois l’usage et les fruits de l’immeuble. Il accorde à son titulaire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les éventuels loyers, sans pour autant en être le propriétaire.
Le second droit est appelé nue-propriété et peut se définir comme la possession des murs. Elle offre à son détenteur le droit de disposer du bien immobilier, c’est-à-dire de le céder à titre onéreux, d’en faire donation, voire de le détruire. Sauf accord contraire entre les parties, le nu-propriétaire doit néanmoins obtenir l’autorisation de l’usufruitier pour vendre son bien.

Le démembrement de propriété n’est jamais perpétuel. Le nu-propriétaire récupère en effet la totalité de la propriété du bien immobilier dans les cas suivants :

à l’expiration du délai prévu dans un contrat ;
au décès de l’usufruitier ;
en cas de non-usage de l’usufruit pendant 30 ans ;
en cas de dégradation du bien ou de tout autre abus commis par l’usufruitier ;
en cas de renonciation de ses droits par l’usufruitier.

Enfin, tous les biens immobiliers sont concernés par le démembrement de propriété. Il est donc parfaitement possible d’acheter uniquement la nue-propriété d’un immeuble, d’un appartement, d’une maison, d’un terrain ou encore d’un garage.

Bon à savoir : le viager, une forme connue de nue-propriété

Il s’agit de la vente d’un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère, accompagnée parfois d’un bouquet versé lors de la signature de l’acte de vente. Le viager peut être occupé (le vendeur conserve son droit d’usage) ou libre (l’acquéreur peut occuper le bien dès l’achat).

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

Investir dans un logement en nue-propriété permet de bénéficier d’un prix d’achat très inférieur aux tarifs pratiqués sur le marché. L’investisseur profite en effet d’une décote allant de 30 % à 50 % par rapport au prix du bien vendu en pleine propriété, parfois plus(1). Une fois le démembrement de propriété arrivé à son terme, le nu-propriétaire récupère l’usufruit du bien, sans frais supplémentaires. En cas de revente, il réalise par ailleurs le plus souvent une plus-value importante.

Autre avantage, le nu-propriétaire n’a pas à effectuer l’entretien quotidien de son bien. Selon l’article 606 du Code civil, seules les réparations effectuées sur le gros œuvre demeurent à sa charge. L’entretien des façades, fenêtres et volets, ascenseurs, chaudière, peintures et autres équipements du bien relève uniquement de la responsabilité de l’usufruitier.

Enfin, investir dans un bien en nue-propriété présente un intérêt fiscal non négligeable. Tout d’abord, la taxe foncière et la taxe d’habitation demeurent toutes deux à la charge de l’usufruitier. Mais surtout, la décote lors de l’achat n’est soumise à aucune fiscalité particulière. Mieux, le nu-propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’achat de la nue-propriété pendant 10 ans.

Bon à savoir : la comptabilisation de la nue-propriété pour le calcul de l’IFI

En principe, la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière. Il existe cependant une exception prévue dans le cadre de la loi de finances 2018 en cas de succession. Si le parent survivant conserve l’usufruit du bien dont la nue-propriété a été transmise à l’un de ses héritiers, ce dernier doit intégrer la valeur de sa nue-propriété pour le calcul de l’IFI.

À qui s’adresse l’achat en nue-propriété ?

Si vous achetez un bien en nue-propriété, vous ne percevrez aucun loyer pendant la durée du démembrement. Il ne sera donc pas possible de couvrir les mensualités éventuelles d’un crédit souscrit pour financer votre acquisition. Par conséquent, l’investissement en nue-propriété concerne le plus souvent des investisseurs disposant d’une capacité d’épargne suffisante ou d’un apport financier important. Il s’adresse par ailleurs la plupart du temps à des investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale.

Outre la constitution d’un patrimoine à moindre coût, l’achat en nue-propriété permet de préparer efficacement sa retraite. Le bien acquis pourra en effet devenir le logement principal du nu-propriétaire à la fin du démembrement ou constituer un complément de revenus dans le cadre d’une location ou d’une revente.

Le démembrement de propriété est enfin une option intéressante pour transmettre son patrimoine à ses enfants en réduisant ses frais de succession ou de donation. Ces derniers sont en effet calculés sur une valeur minorée.

L’investissement en nue-propriété reste un investissement délicat nécessitant toujours l’accompagnement d’expert(s) en patrimoine immobilier.

Les points à retenir

Le nu-propriétaire détient les murs du bien dont l’usage est réservé à l’usufruitier ;
L’achat en nue-propriété permet de profiter d’une décote importante sur le prix d’achat tout en limitant les frais d’entretien ;
Cette solution patrimoniale offre également des avantages fiscaux importants ;
L’achat en nue-propriété est idéal pour préparer sa retraite et transmettre son patrimoine à ses héritiers à moindres frais.