SCPI, Pinel, LMNP : Comment placer son épargne pour rentabiliser un investissement immobilier

Investissement immobilier : comment bien placer son épargne ?

Avec un taux de rendement pouvant atteindre 9 à 10 % dans certains secteurs, l’immobilier demeure l’un des placements privilégiés des Français en dépit de la hausse des taux[i]. 77 % d’entre eux considèrent d’ailleurs la pierre comme une bonne manière d’investir[ii]. Comment bien placer son épargne dans l’immobilier en 2024 ? Le point complet sur vos options.

Est-ce que l’immobilier est un bon placement ?

L’immobilier vous offre la possibilité quasi unique de posséder des actifs réels, comme des propriétés ou des terrains. Ce type de patrimoine conserve généralement sa valeur au fil du temps, et va même, le plus souvent, générer une plus-value intéressante. Contrairement à d’autres types d’investissements plus volatils, comme les actions, l’immobilier présente une stabilité intrinsèque.

Les revenus issus de la location immobilière peuvent constituer une source de revenus complémentaires significative. Cette rentrée d’argent régulière va contribuer à améliorer le pouvoir d’achat de l’investisseur, lui offrant une certaine stabilité financière et la possibilité de réaliser d’autres projets.

Bon à savoir : Placer son épargne en immobilier : demandez conseil !

Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP ou CGPI) peut vous apporter un accompagnement personnalisé et expert pour optimiser la gestion de vos actifs immobiliers ou financiers. Ce professionnel analyse les besoins et propose des solutions d’investissement adaptées. Il assure une veille régulière pour maximiser vos opportunités d’investissement tout en minimisant les risques.

Comment placer de l’argent dans l’immobilier en 2024 ?

Les actifs immobiliers sont loin d’être uniformes ! Du Pinel à la pierre-papier, de nombreuses possibilités d’investissement peuvent s’ouvrir à vous en fonction de vos objectifs patrimoniaux ou préférences personnelles.

Devenir loueur de meublé non professionnel en résidence étudiante ou senior

La location meublée non professionnelle ou « LMNP » est un régime fiscal attractif. Vous pouvez notamment en bénéficier si vous faites l’acquisition d’un logement dans une résidence de services, comme :

· Une résidence étudiante.

· Une résidence senior.

· Une résidence d’affaires…

En pratique, les revenus perçus sont éligibles au régime micro-BIC si l’ensemble de vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 000 €[iii]. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % appliqué directement sur les loyers. Autrement dit, vous serez imposé seulement pour la moitié des loyers réellement perçus.

Le choix d’un investissement LMNP neuf en résidence de services, de plus, vous permet de récupérer la TVA de 20 % sur le montant de l’opération.

Investir votre argent dans un bien immobilier classique ou en Pinel

L’investissement immobilier locatif consiste traditionnellement à financer l’achat d’un bien immobilier, appartement ou maison, puis à rembourser les mensualités grâce aux loyers perçus. Ces loyers peuvent être suffisants pour couvrir les échéances, voire générer un surplus de revenus pour l’investisseur.

Le dispositif Pinel, mis en place par le législateur, vise à améliorer l’offre immobilière dans les zones les plus tendues. Il est reconduit une dernière fois jusqu’au 31 décembre 2024 avec, à la clé, des avantages fiscaux significatifs.

Les investisseurs dans le cadre du Pinel 2024 peuvent déduire de leur revenu imposable jusqu’à[iv] :

· 9 % du montant de leur investissement pour un engagement de location pendant six ans.

· 12 % pour un engagement de location de neuf ans.

· 14 % pour un engagement de location de douze ans.

L’avantage reste soumis à certaines conditions, dont un plafond de ressources à respecter pour le choix du locataire et un loyer maximal.

L’immobilier locatif offre donc une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille, générer des revenus réguliers et diminuer leurs impôts.

Diversifier vos placements dans l’immobilier d’entreprise

L’immobilier de bureau a été ébranlé par la pandémie sanitaire et l’essor concomitant du télétravail. Il devrait néanmoins aborder une phase de transition et de reprise en 2024[v]. Dès l’année 2022, le marché global de l’immobilier d’entreprise avait connu une remontée de 1 %, pour atteindre un volume de 28,1 milliards d’euros en transactions[vi].

De fait, l’immobilier d’entreprise offre des caractéristiques uniques pouvant le rendre particulièrement attractif dans le cadre d’une stratégie de diversification patrimoniale :

· Ce marché est dominé par les bureaux tertiaires, à hauteur de 49 % de l’ensemble des biens[vii]. Il présente typiquement des coûts de gestion moins élevés. Cela peut constituer un facteur de rentabilité supplémentaire pour les investisseurs.

· Il profite d’une législation souvent moins contraignante par rapport à celle du secteur résidentiel. Cette souplesse réglementaire offre davantage de flexibilité dans la gestion des biens et la conclusion de contrats de location.

· La demande reste forte, malgré l’évolution rapide des modes de travail. Même en Île-de-France, largement dotée, le taux de vacance locative n’excédait pas 8,5 % en 2023[viii].

L’immobilier d’entreprise représente donc une alternative sérieuse pour les investisseurs souhaitant se montrer créatifs dans leur ingénierie patrimoniale.

Acheter des parts de SCPI

L’investissement immobilier via une société civile de placement immobilier (SCPI) est parfait pour profiter du dynamisme de l’immobilier sans posséder directement un bien physique.

Contrairement à l’achat traditionnel d’un bien, les investisseurs font l’acquisition de parts de la société. Cela leur confère des droits sur les revenus et plus-values générés par les actifs immobiliers de la SCPI.

Cette approche originale présente plusieurs avantages :

· Elle offre une diversification immédiate et large de votre portefeuille. Vous accédez à un large éventail de biens immobiliers, souvent répartis dans différents secteurs géographiques ou types de biens (bureaux, commerces, logement…).

· Vous bénéficiez d’une rentabilité attractive. Le rendement moyen des SCPI s’est maintenu à un niveau de 4,5 % environ en 2023[ix]. Cela les positionne parmi les placements d’épargne les plus intéressants. Cette rentabilité régulière est souvent perçue comme un avantage majeur par les investisseurs à la recherche de revenus passifs stables et sécurisés.

· Une SCPI est la promesse d’une gestion simplifiée. La société se charge elle-même de l’administration et de la gestion quotidienne des biens immobiliers. Vous avez uniquement à vous préoccuper du versement – généralement trimestriel – de vos revenus.

Diversifier vos placements : plan d’épargne en actions et autres produits d’épargne

Le plan d’épargne en actions (PEA) constitue un instrument d’investissement idéal pour accéder aux actions d’entreprises françaises et européennes tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Ce compte peut, en effet, contenir des actions d’entreprises cotées de l’Union européenne ou des parts de placements collectifs (OPCVM, SICAV) si ces derniers sont investis au moins à 75 % en titres d’entreprises européennes[x].

Il existe deux principaux types de PEA[xi] :

· Le PEA « classique » vous offre la possibilité d’acquérir un portefeuille d’actions d’entreprises de l’Union européenne avec un plafond de versement de 150 000 €

· Le PEA-PME, plus récent, est dédié aux investissements dans les petites et moyennes entreprises. Il est associé à un plafond de 225 000 €.

Le principal atout du PEA est d’ordre fiscal. Après le cinquième anniversaire du PEA, les retraits n’entraînent plus la clôture du plan[xii]. De plus, les gains réalisés sont exonérés d’impôt sur le revenu : ils restent seulement soumis aux prélèvements sociaux. Le PEA constitue ainsi un outil intéressant pour diversifier son portefeuille tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs.

Au-delà, de nombreux autres produits peuvent contribuer à diversifier et sécuriser votre patrimoine[xiii] :

· Les livrets bancaires, dont des produits réglementés comme le livret A, offrent une flexibilité pour les épargnants avec des retraits possibles à tout moment, sans frais. Cependant, leur rentabilité peut varier et s’avère souvent inférieure à l’inflation.

· L’épargne logement, incluant notamment le plan et le compte épargne logement (PEL et CEL), est une option intéressante pour préparer l’acquisition d’un bien immobilier. Ces produits offrent la possibilité d’obtenir un prêt à un taux attractif et fixe, dont les caractéristiques sont fixées par la loi.

· L’assurance-vie, outre sa fiscalité avantageuse, permet une grande flexibilité dans les versements, réguliers ou ponctuels. De plus, elle offre une diversité de supports d’investissement, des fonds en euros sécurisés aux unités de compte plus dynamiques. Cela permet une diversification de votre épargne en fonction de votre profil de risque.

· L’épargne retraite, notamment à travers le nouveau PER individuel, est cruciale pour vous assurer un complément de revenu après la fin de la vie active. Le PER offre des avantages fiscaux significatifs et peut être alimenté de manière régulière tout au long de la vie active. Il vous offre une solution adaptée pour préparer sereinement vos vieux jours.

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Les 3 points clés à retenir :

· Diversifiez vos investissements : immobilier locatif, SCPI ou LMNP offrent des opportunités distinctes.

· Consultez un professionnel pour bénéficier d’une expertise personnalisée et d’un vrai conseil patrimonial.

· Pesez avantages et risques ! Analysez attentivement chaque option d’investissement avant de vous décider.

[i] https://immobilier.lefigaro.fr/investir/guide-investissement-immobilier/1056-rentabilite-locative-moyenne-par-villes-et-taux/

[ii] https://harris-interactive.fr/opinion_polls/les-francais-et-linvestissement-locatif/

[iii] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

[iv] https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif

[v] https://kadran.com/investir/immobilier-entreprise/quel-avenir-pour-immobilier-entreprise/

[vi] https://kadran.com/investir/immobilier-entreprise/quel-avenir-pour-immobilier-entreprise/

[vii] https://kadran.com/investir/immobilier-entreprise/quel-avenir-pour-immobilier-entreprise/

[viii] https://www.jll.fr/fr/etudes-recherche/recherche/chiffres-cles-du-marche-des-bureaux-en-ile-de-france