Comment faire son choix entre LMNP ou LMP ?

Si vous souhaitez vous lancer, en tant que particulier, dans un investissement locatif meublé, sachez qu’il existe deux statuts juridiques distincts : la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP). Que choisir entre LMP ou LMNP ? Le choix entre ces régimes dépend du montant des revenus générés par votre activité et des modalités fiscales prévues. Voici un aperçu des particularités de chacun de ces statuts pour vous aider à y voir plus clair sur le sujet.

Des conditions d’application distinctes

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Le loueur est soumis, de facto, au régime LMNP dès lors qu’il remplit l’une des deux conditions suivantes :

• Les revenus générés par la location meublée n’excèdent pas 23 000 € par an ;
• Les recettes locatives représentent moins de 50 % du montant total des revenus professionnels du foyer fiscal du loueur.

Les conditions pour opter pour le statut LMP

A contrario, le loueur dépend du statut LMP si :

• Les revenus tirés de son activité de loueur dépassent 23 000 € ;
• Les recettes de la location meublée représentent plus de 50 % du montant total des revenus du foyer fiscal.

Quelques règles fiscales communes aux statuts LMP et LMNP

Deux règles fiscales sont identiques aux statuts LMP et LMNP.

D’une part, quel que soit le régime choisi, vous dépendez de la même catégorie fiscale d’imposition sur le revenu à savoir les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). D’autre part, les revenus de la location ne sont pas assujettis à la TVA. La location meublée est, en effet, exonérée de celle-ci, excepté dans quelques cas particuliers (ex. les revenus locatifs des résidences services sont soumis à 10 % de TVA).

Mis à part ces deux points communs, la fiscalité applicable aux statuts LMP et LMNP diverge .

Quelle est la fiscalité de la LMNP ?

En matière d’amortissement

La possibilité d’amortir une partie de la valeur du bien et du mobilier dans le cadre d’une LMNP n’est possible que dans les limites du régime réel. À défaut, dans le cadre du régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs perçus. Lors d’un investissement LMNP Censi-Bouvard, l’amortissement n’est pas possible.

Au sujet de la gestion des déficits

Les déficits liés à l’activité de loueur ne peuvent être imputés que sur les revenus issus de la location meublée.

Concernant la CSG et la CRDS

Le loueur en meublé non professionnel ne paie pas de charges sociales professionnelles. Il est imposable au titre de la CSG et de la CRDS sur les bénéfices générés à un taux de 17,2 %.

En cas de plus-value à la revente

Le régime des plus-values applicable à la LMNP est celui des particuliers. Ainsi, le loueur bénéficie d’une exonération totale sur l’imposition des plus-values :

• Dès lors qu’il est propriétaire du bien depuis plus de 22 ans pour l’exonération relative à l’impôt sur le revenu ;
• Dès lors qu’il est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans pour l’exonération relative aux prélèvements sociaux.

Quelle est la fiscalité de la LMP ?

En matière d’amortissement

L’amortissement de l’acquisition immobilières et mobilières est possible dans le cadre de la LMP.

Au sujet de la gestion des déficits

Les déficits liés à l’activité de loueur peuvent être imputés sur l’ensemble des revenus de celui-ci.

Concernant la CSG et la CRDS

Du fait de son statut de professionnel, le loueur en meublé professionnel doit s’acquitter d’une cotisation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) dont le montant dépend de son revenu net professionnel. Et il est imposable au titre de la CSG et de la CRDS sur les revenus générés à un taux de 9,7 %.

En cas de plus-value à la revente

Le statut LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Le loueur bénéficie donc d’une exonération partielle si le bien est loué depuis plus de 5 ans et que les recettes locatives se situent entre 90 000 et 126 000 €. L’exonération est totale si les recettes sont inférieures à 90 000 € et que le logement est également mis en location depuis plus de 5 années.

Bon à savoir : l’inscription au RCS pour la LMP n’est plus nécessaire depuis le 1er janvier 2020.

La LMP comme la LMNP obéissent chacune à un régime spécifique qu’il est bon de connaître avant de vous lancer dans ce type de location. Nous pouvons vous aider dans votre projet d’investissement locatif meublé. Acteur majeur de l’immobilier neuf dans le Grand Ouest, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers REALITES.