Comprendre l’amortissement en LMNP

Vous envisagez un investissement en LMNP et vous vous interrogez sur l’amortissement du bien. Définition de la notion, principe comptable et mode de calcul, REALITES vous dit tout de l’amortissement en LMNP : une référence de l’immobilier à votre service pour bien maîtriser un des gros avantages statutaires du Loueur de Meublé Non Professionnel.

Tenir compte de l’usure et de l’obsolescence

Usure du temps et obsolescence déprécient la valeur de toute chose. Un bien immobilier, son mobilier et ses équipements n’échappent pas à ce constat. L’amortissement est une notion comptable permettant d’intégrer cet état de fait dans chaque exercice. Concrètement, l’amortissement chiffre la dépréciation de la valeur subie pour la déduire du résultat imposable. Point important, les travaux réalisés pour l’entretien du bien immobilier concerné sont aussi amortissables. De fait, l’amortissement permet à l’investisseur en LMNP de réduire notablement son imposition au titre de l’IR (Impôt sur le Revenu).

L’amortissement : une dotation à déclarer au réel

Pour pouvoir déduire l’amortissement de son résultat imposable, le Loueur de Meublé Non Professionnel doit opter, au moment de sa déclaration, pour le régime réel. Le régime micro-BIC, possible pour des revenus annuels d’un montant inférieur ou égal à 72 600 €, ou d’un montant inférieur à 23 000 € et qui n’excèdent pas la moitié des revenus globaux du foyer fiscal, ne permet pas cette possibilité.

Le régime micro-BIC est en effet forfaitaire. Il accorde un abattement de 50 % au titre de l’ensemble des charges locatives. Dans bien des cas, la dotation aux amortissements ajoutée aux autres charges locatives génère une déduction plus avantageuse. Le Louer de Meublé Non Professionnel a donc tout intérêt à calculer cette dotation et à l’inclure dans sa déclaration au réel pour payer moins d’impôts ! On notera qu’au-delà de 72 600 € de revenus, le régime réel est automatiquement appliqué par l’administration fiscale.

Il n’est pas inutile de rappeler que tout Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) doit se déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette formalité s’effectue via le formulaire P0i à envoyer à ce dernier dans les 15 jours suivant le début de l’activité. À cette occasion, le déclarant opte pour le régime micro-BIC ou le régime réel. On notera qu’en cas d’oubli, cette formalité peut être effectuée a posteriori pour régulariser la situation. Lors de la déclaration 2042 C PRO, le numéro SIRET obtenu auprès du Greffe du Tribunal de Commerce doit impérativement être mentionné.

Le calcul de l’amortissement en LMNP

Parce qu’il permet, grâce à l’amortissement, d’exonérer d’impôt tout ou partie des loyers perçus, le régime réel en LMNP peut être considéré comme un des plus gros avantages de ce statut. Pour être déclaré, l’amortissement doit être calculé précisément. Cet amortissement est linéaire et sa durée varie selon la nature du bien :

De 5 à 10 ans pour le mobilier (soit 10 à 20 % chaque année) ;
De 25 à 40 ans pour l’immeuble hors taxe et hors terrain et les frais d’acte (soit 2,5 à 4 % chaque année).

Le calcul de l’amortissement en LMNP est donc lié à une durée (en année) et à une clé de répartition (en pourcentage). REALITES vous livre ci-après un tableau d’amortissement couramment utilisé par les comptables et admis par l’administration fiscale :

Appartement acheté à 300 000 € (Valeur estimée du terrain 75 000 €)
soit 225 000 € amortissable au titre du bien immobilier

Poste

Gros œuvre

Second œuvre

Réseaux eau et énergie

Travaux de maçonnerie ou de plomberie

Travaux de peinture

Canapé

Lit

(*) Pour un lit d’un coût de 1 000 €, à durée d’usage de 6 ans, il est possible d’amortir 16,66 % de ce coût durant toute cette période : soit 166 € par an.

La possibilité d’amortir les dépenses consenties constitue un avantage majeur du LMNP. Il serait dommage de ne pas l’utiliser et de se contenter de l’abattement forfaitaire de 50 % du régime Micro-BIC. La rentabilité de votre investissement locatif en dépend !

Les 3 points clés à retenir :