Fiscalité location meublée non professionnelle

Vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif meublé non professionnel ? Mieux vaut bien connaître en amont les tenants et les aboutissants de la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP). REALITES vous éclaire sur le sujet avant que vous puissiez mener à bien votre projet en toute sérénité.

Les conditions préalables pour profiter de la fiscalité LMNP

Les conditions liées aux recettes locatives

Pour pouvoir bénéficier des avantages prévus par la réglementation LMNP, vous devez répondre à au moins une de ces deux conditions :

• Les recettes tirées de la LMNP doivent être inférieures à 23 000 € ;
• Les recettes générées par votre activité de loueur ne doivent pas dépasser 50 % de vos revenus annuels, ainsi que ceux de votre foyer fiscal.

À défaut, vous serez automatiquement soumis à la fiscalité LMP.

La déclaration d’activité

En outre, avant de démarrer votre activité de loueur de meublé non professionnel, vous devez vous inscrire auprès du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous souhaitez louer. Cela doit être effectué dans un délai de 15 jours à compter de la première location du bien meublé en remplissant le formulaire Cerfa n° 11921 (P0i). À l’issue de ces formalités, un numéro SIRET vous sera attribué et vous permettra de démarrer votre activité de loueur en meublé non professionnel.

Les éléments propres au logement loué

La fiscalité relative à la location meublée non professionnelle est applicable si vous louez un bien meublé comportant tous les éléments mobiliers indispensables à la vie d’un occupant.

Afin de bénéficier de la fiscalité LMNP, vous devez louer un meublé d’habitation classique ou destiné à une certaine catégorie d’occupants, comme c’est le cas dans les résidences étudiantes ou seniors. La LMNP peut également concerner la location de tourisme. Pour respecter la réglementation en la matière, vous devez être en conformité avec la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative au logement décent. À ce titre, le logement loué ne doit pas nuire à la santé de l’occupant et doit proposer un niveau de confort minimal. Il doit, en outre, être pourvu des éléments définis dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des objets de mobilier d’un logement meublé.

Ces éléments sont les suivants :

• Un couchage comprenant couette ou couverture ;
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au couchage ;
• Des éléments de cuisine à savoir des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien ménager.

Le régime fiscal de la LMNP

Le statut de loueur de meublé non professionnel vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse. En fonction des revenus générés par votre activité de loueur, vous pouvez opter pour le régime forfaitaire, également appelé micro-BIC, ou le régime réel. Vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC si vos recettes ne dépassent 72 600 € par an. Au-delà, c’est le régime fiscal réel qui vous est adressé. Un seuil spécifique s’applique aux locaux classés meublés de tourisme. Dans ce cas, vous dépendez automatiquement du régime micro-BIC si vos recettes sont inférieures à 72 600 €.

Le régime fiscal micro-BIC

Dans le cadre du régime fiscal micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % sur les recettes générées à l’occasion de votre activité de loueur pour une location classique. Pour celle d’un meublé de tourisme, l’abattement atteint 71 %.

Vous serez donc imposé au titre de l’impôt sur le revenu sur la moitié de vos gains. Ce régime est intéressant si vous n’avez que peu de charges, dans la mesure où ces dernières ne peuvent être déduites de vos revenus locatifs. De plus, vous êtes, dans ce cas, dispensé de tenir une comptabilité. Il vous suffira d’indiquer le montant de vos recettes locatives annuelles dans la déclaration 2042 C PRO.

Le régime fiscal réel

Le régime fiscal réel est adapté si vos charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 50 % prévu par le régime micro-BIC. Il vous permet, notamment, de déduire de vos revenus locatifs les charges suivantes :

• Les intérêts et frais d’emprunt liés à votre investissement locatif ;
• Les frais de notaire ;
• Le montant de la taxe foncière ;
• Le coût des travaux de réparations locatives à votre charge.

Plus vos charges sont élevées, plus la défiscalisation LMNP sera importante. Si le régime réel est très intéressant, il comprend, néanmoins, quelques contraintes. Vous devrez tenir une comptabilité précise et, bien souvent, solliciter l’assistance d’un comptable, car les règles de déduction sont relativement complexes.

Bon à savoir : une option possible pour le régime réel

Même si vos recettes ne dépassent pas 72 600 € annuels, vous pouvez opter, sur demande, pour le régime réel au moment de l’inscription de votre activité de loueur au greffe du Tribunal de Commerce, ou au cours de l’exercice de votre activité. Vous pouvez également changer de régime avant le 1er février de l’année où vous souhaitez que ce dernier soit applicable à votre activité.

Le cas particulier du dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif fiscal permet de profiter d’une réduction d’impôt spécifique. Il concerne, jusqu’au 31 décembre 2021, les investissements réalisés dans :

• Les résidences pour personnes âgées ou handicapées ;
• Les résidences d’accueil ou de soins agréées ;
• Les résidences de service pour étudiants.

Pour en bénéficier, vous devez vous engager à louer le logement acquis sous le statut LMNP pendant une durée minimale de 9 ans. À cette condition, vous pourrez profiter d’une réduction d’impôt de 11 % du montant total de votre investissement plafonné à 300 000 €. Celle-ci sera répartie sur les 9 années durant laquelle vous êtes engagés à louer le bien sous le statut de la LMNP.

La réglementation LMNP permet aux particuliers de louer un bien meublé, à des conditions avantageuses, en parallèle d’autres activités professionnelles. C’est une solution intéressante pour bénéficier de revenus additionnels. N’hésitez pas à solliciter les conseillers REALITES si vous envisagez de vous lancer dans un projet d’investissement LMNP dans le Grand Ouest.