Plafond en LMNP : dépassement selon régime fiscal
Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous intéressez tout particulièrement au statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP). La location en LMNP est effectivement très intéressante, notamment du fait de sa fiscalisation avantageuse, il faut avoir une attention toute particulière. Mais, quel est son plafond ? Quid des plafonds de ses régimes fiscaux ? REALITES vous dit tout de ce point essentiel !
Le plafond statutaire
Comme son nom l’indique, le LMNP est un statut fiscal réservé aux bailleurs non professionnels. Il s’adresse par conséquent aux propriétaires de biens meublés dont les revenus annuels de location ne dépassent pas 23 000 € et ne représentent pas plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. Tant que ces deux conditions ne sont pas réunies, le déclarant conserve le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel. Lorsqu’elles le sont, toutes les deux, l’activité est considérée par l’administration fiscale comme professionnelle. Le déclarant devient de fait Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Rappel : en LMNP, les loyers perçus sont déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers.
Les plafonds des régimes fiscaux
Au moment de déclarer ses bénéfices industriels et commerciaux (les loyers perçus), le Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) a le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC (régime forfaitaire) et le réel simplifié. Ces régimes fiscaux sont soumis à des plafonds qui diffèrent selon la nature du bien loué :
Plafond du micro-BIC en location classique
En location meublée classique, le Loueur de Meublé Non Professionnel peut opter pour le Micro-BIC jusqu’à 72 500 € de bénéfices tirés de sa location. Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50 % appliqué à ces derniers. Concrètement, la moitié des revenus locatifs perçus sont exonérés d’impôt sur le revenu.
Plafond du micro-BIC en location meublée de tourisme
En location de chambres d’hôtes ou d’un logement de tourisme, le Loueur de Meublé Non Professionnel peut opter pour le Micro-BIC jusqu’à 176 200 € de bénéfices tirés de sa location. Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 71 % appliqué à ces derniers. Concrètement, près des trois quarts des revenus locatifs perçus sont exonérés d’impôt sur le revenu.
Plafond du régime réel simplifié
Le régime réel simplifié s’applique automatiquement et obligatoirement dès dépassement du plafond du régime Micro-BIC avec des revenus locatifs inférieurs à 247 000 €. Au-delà de ce dernier plafond, le régime réel s’impose.
Vous avez le choix !
En dessous de 72 500 € pour une location classique et de 176 200 € pour une location de tourisme, le Loueur de Meublé Non Professionnel peut opter pour le régime réel. Ce dernier peut, après déduction des charges supportées durant l’exercice en cours et de l’amortissement du bien immobilier et de son mobilier, s’avérer plus intéressant que le régime forfaitaire du Micro-BIC. Il n’est pas rare, en effet, de pouvoir défiscaliser la totalité des loyers perçus grâce au régime réel ! Le Loueur de Meublé Non Professionnel a tout intérêt à évaluer les deux options avant de finaliser sa déclaration de revenus.
Le plafond du Censi-Bouvard
Le statut de loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) est compatible avec un investissement en résidence de service sénior. Cet investissement peut jusqu’au 31 décembre 2022 être réalisé dans le cadre de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard. Cette dernière plafonne l’investissement à 300 000 €. L’investisseur en Censi-Bouvard bénéficie d’un avantage fiscal correspondant à 11 % de son investissement. Il est donc au maximum de 33 000 €.
Vous le constatez, les plafonds du LMNP sont suffisamment élevés pour permettre à un particulier de rejoindre le marché de location meublée avec tous les avantages fiscaux liés à ce statut. Décidé ? N’hésitez pas à contacter REALITES. Promoteur immobilier de référence dans le Grand-Ouest, nous sommes en mesure de vous proposer de nombreuses opportunités dans l’immobilier neuf !
Les 3 points à retenir :
- Le LMNP s’applique tant que les deux conditions de passage au LMP ne sont pas réunies ;
- Le régime réel est souvent plus intéressant que le micro-foncier ;
- Le LMNP est applicable à un investissement en Censi-Bouvard.
