Le régime réel en LMNP
Vous êtes Loueur de Meublé Non Professionnel ou vous vous apprêtez à le devenir et vous vous interrogez sur votre régime fiscal : Micro-BIC ou Réel ? Spécialiste de l’investissement immobilier, REALITES vous explique comment le régime réel peut vous permettre de défiscaliser la totalité de vos loyers. Un éclairage important pour la rentabilité de votre investissement locatif !
Micro ou réel : vous avez le choix !
Vous le savez, devenir Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) implique une déclaration auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette déclaration repose sur le formulaire Cerfa n° 1192105 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante »* (P0i). La rubrique 11 de ce formulaire intitulée « OPTIONS FISCALES » vous demande de choisir le régime de déclaration de vos Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC, qui correspondent aux loyers perçus de votre location meublée. Vous avez le choix entre :
Le Micro : ce régime forfaitaire accorde un abattement de 50 % pour les meublés classiques (plafonds des recettes à ne pas dépasser, fixé à 72 600 € ou 23 000 €, et plus de la moitié des revenus du foyer fiscal) et de 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés (plafonds des recettes fixés à 176 200 €).
Le Réel simplifié : ce régime qui permet la déduction des charges réelles liées à l’acquisition et la possession du bien ainsi que son amortissement s’applique automatiquement lorsque les plafonds du Micro sont dépassés, et ce, jusqu’à 247 000 € de recette.
Le Réel normal : ce régime est appliqué aux entrepreneurs (EIRL, SARL, SAS, SASU, SELATL…) dépassant 247 000 € de recette.
En tant que Loueur de Meublé Non Professionnel, vous avez le choix au moment de déclarer vos BIC entre les régimes Micro et Réel Simplifié. Ce choix peut s’effectuer en début d’activité ou avant la date de déclaration des revenus issus de la location meublée en levant l’option en cours par courrier adressé au centre des impôts des entreprises auquel la location est rattachée.
Une déduction de charge supérieure aux abattements forfaitaires
Si les taux d’abattement offert par le régime Micro-BIC du LMNP sont très avantageux (50 ou 71 %), le régime réel peut s’avérer encore plus intéressant ! Ce dernier permet en effet de déduire des loyers perçus les charges réellement supportées et l’amortissement du bien. Cette déduction peut, dans de nombreux cas, s’avérer supérieure aux abattements forfaitaires du Micro-BIC et vous permettre de défiscaliser totalement vos loyers.
Ce que vous pouvez déduire au régime réel
Par définition, le régime réel vous permet de déduire de vos Bénéfices Industriels et Commerciaux toutes vos charges ainsi que l’amortissement du bien immobilier :
Liste des charges déductibles
Les dépenses suivantes, réalisées durant l’exercice en cours et attestées sur demande par une facture ou un avis d’imposition, peuvent être déduites :
- Les frais de notaires liés à l’acquisition du bien ;
- Les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et les frais de garantie du type frais d’hypothèque ;
- Les frais de la gestion locative ;
- Les frais d’assurance ;
- Les taxes liées à la possession du bien et à l’activité de LMNP ;
- Les charges courantes de copropriété et frais de syndic ;
- Les factures d’électricité, d’eau, d’Internet et de téléphone fixe ;
- Les dépenses d’entretien et petites réparations (maximum 600 €) ;
- L’achat de fournitures et matériels (maximum 500 €) ;
- Les frais liés à la publicité du bien sur le marché de la location.
L’amortissement du bien
L’amortissement est une notion comptable qui permet d’intégrer l’usure du bien immobilier et de son mobilier ainsi que l’obsolescence de ses équipements dans chaque exercice. L’amortissement est linéaire et sa durée varie selon la nature du bien. Les différents éléments de la construction sont amortis selon une clé de répartition propre à chacun d’eux. Vous retiendrez que l’amortissement déductible ne peut dépasser la différence entre la somme des loyers de l’année et les charges déductibles.
La détermination du montant de vos charges déductibles et de votre amortissement vous semble un peu compliquée ? N’hésitez pas à faire appel à un comptable ! Les honoraires de cet expert seront bien inférieurs à ce que peut vous faire gagner son intervention pour une déclaration de vos Bénéfices Industriels et Commerciaux au régime réel !
Les 3 points clés à retenir :
- Vous pouvez opter pour le régime Réel en début d’activité ou avant votre déclaration de revenu ;
- Le régime réel permet de déduire toutes vos charges et l’amortissement de votre bien ;
- Le régime réel peut vous permettre de réduire le résultat imposable à zéro.
