Les charges déductibles en LMNP

La possibilité de déduire les charges figure en bonne place parmi les nombreux avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Parce qu’elle maximise la rentabilité de votre investissement locatif, cette déduction ne doit pas être négligée. Régime fiscal et liste des charges déductibles, REALITES vous dit tout de cet aspect de la fiscalité LMNP. Un petit mémo bien utile au moment de déclarer vos revenus à l’administration fiscale !

Une déclaration au régime réel

Il existe deux régimes d’imposition applicables, sous certaines conditions, au Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Le régime Micro-BIC : ce régime accorde un abattement forfaitaire de 50 % pour les meublés classiques et de 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Dans le premier cas, les recettes ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Dans le second, les revenus ne doivent pas dépasser 176 200 €.

Le régime réel : il s’applique sur demande du déclarant ou automatiquement lorsque les plafonds du régime Micro-BIC sont dépassés. Ce régime permet de déduire des revenus les dépenses réellement supportées liées à la location ou à l’intérêt du logement ainsi que son amortissement.

Par définition, les charges déductibles ne sont imputables que lorsque le propriétaire-bailleur en LMNP a opté pour le régime réel. Ce choix s’impose dès lors que le montant total des charges déductibles et de l’amortissement s’avère supérieur à l’abattement octroyé en régime micro-BIC. N’omettez jamais de faire le calcul : de nombreux propriétaires-bailleurs passent à côté d’une défiscalisation totale de leurs loyers !

LMNP : déduction de charges et amortissement de charges

Au régime réel, le LMNP permet de déduire certaines charges et d’en amortir d’autres :

Les charges déductibles

• Les frais de notaires ;
• Les honoraires de gestion de l’agence immobilière ou de la société d’exploitation ;
• Les intérêts d’emprunt et frais de dossier du crédit immobilier ;
• L’assurance propriétaire non occupant ;
• L’assurance loyers impayés ;
• La taxe foncière ;
• La taxe d’habitation ;
• La contribution foncière des entreprises ;
• Les charges courantes de copropriété ;
• Les frais de syndic ;
• Les factures d’électricité, d’eau, d’Internet et de téléphone fixe ;
• Les dépenses d’entretien et petites réparations (dans la limite de 600 €) ;
• L’achat de fournitures et matériels (dans la limite de 500 €)
• Les frais liés à la commercialisation du bien sur le marché de la location.

Attention, ces charges ne sont déductibles que des revenus fonciers. Elles ne peuvent venir en déduction du revenu global imposable. Le déclarant doit pouvoir, sur demande de l’administration fiscale, présenter tous les justificatifs des dépenses déclarées au titre des charges déductibles. Ces dépenses auront bien évidemment été réalisées durant l’exercice en cours.

Lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux loyers perçus, le déficit constaté est reportable et déductible durant 10 ans du revenu de la LMNP. Ce report n’est possible que si le logement concerné demeure propriété du déclarant et reste loué.

Charges pouvant intégrer l’amortissement

• Les travaux de réparation ;
• Les travaux d’amélioration ;
• L’achat du mobilier (meubles ou électroménager) ;
• Le prix d’achat du bien (hors valeur du terrain) ;
• Les frais de notaire liés à l’acquisition du bien.

Bon à savoir : l’amortissement déductible ne peut dépasser la différence entre la somme des loyers de l’année et les charges déductibles. Concrètement, un propriétaire-bailleur en LMNP percevant 15 000 € de loyers durant l’année d’imposition et déclarant 10 000 € de charges locatives, voit son amortissement limité à 5 000 € !

En venant réduire le montant des revenus imposables, les charges déductibles ou intégrables à l’amortissement diminuent de facto l’impôt sur le revenu. Prendre le temps de les évaluer précisément vous permet d’opter avantageusement pour le régime Micro-BIC (forfaitaire) ou le régime réel : une démarche simple et incontournable pour tout investisseur en LMNP soucieux d’optimiser son rendement. Dans le doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un expert-comptable !

Les 3 points clés à retenir :

• Les charges déductibles sont prises en compte au régime réel ;
• Charges déductibles et amortissement permettent dans bien des cas de défiscaliser totalement les loyers perçus ;
• Le déficit constaté lorsque les charges déductibles sont supérieures au revenu est reportable durant 10 ans.