Peut-on cumuler les statuts SCI et LMNP ?

Vous vous lancez dans un investissement locatif avec un ou plusieurs associés et vous vous demandez si une société civile immobilière (SCI) peut exercer une activité de location meublée non professionnel (LMNP) ? Malgré leur nature distincte, la loi a prévu, sous conditions, un cumul de ces deux régimes juridiques. On vous éclaire sur le sujet après avoir rappelé ce qu’est une SCI et une LMNP.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

La SCI permet de constituer et gérer un patrimoine à plusieurs et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Concrètement, la SCI est une structure juridique composée d’un minimum de deux personnes dans le but d’assurer la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque membre de la SCI a le statut d’associé et reçoit des parts sociales en lien avec l’apport. Un gérant est nommé par l’ensemble des associés pour la prise en charge de la gestion courante des biens immobiliers concernés.

Quels sont les avantages de la constitution d’une SCI ?

La constitution d’une SCI peut être motivée par deux facteurs principaux :

• Faciliter la gestion d’un bien immobilier commun ;
• Favoriser la transmission d’un patrimoine immobilier.

Une gestion simplifiée

La SCI permet une répartition aisée des dettes et des bénéfices du bien entre les différents associés. Si, par exemple, des travaux doivent être réalisés pour assurer l’entretien du bien, ces derniers participent à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent dans la SCI. En cas de location du bien faisant partie de la SCI, chaque associé doit indiquer le bénéfice ou déficite à hauteur de sa quote part.

Une solution pour faciliter la transmission d’un patrimoine

La SCI est souvent utilisée dans le cadre d’une transmission patrimoniale en ligne directe. Il est possible de céder un bien immobilier à ses enfants en leur vendant les parts d’une SCI. Elle facilite plus généralement la transmission d’un bien entre tous types d’associés.

En quoi consiste la location de meublé non professionnel (LMNP) ?

La LMNP consiste à louer un ou plusieurs biens meublés à titre non professionnel. Elle se distingue de la location meublée professionnelle par le montant des recettes locatives générées.

Pour en bénéficier, le loueur doit respecter, a minima, l’une de ces deux conditions :

• Les recettes tirées de la LMNP doivent être inférieures à 23 000 € ;
• Les recettes générées par l’activité de loueur ne doivent pas dépasser 50 % des revenus professionnels annuels de son foyer fiscal.

Quels sont les avantages de la LMNP ?

Louer un bien en tant que non professionnel permet de bénéficier de revenus complémentaires à son activité principale.

De plus, cela permet de profiter d’une fiscalité avantageuse qui varie en fonction du régime applicable, micro-BIC ou réel (pour en savoir plus sur ce sujet : renvoi sur l’article Quelle est la fiscalité relative à la location meublée ?).

Quelles sont les conditions pour cumuler les statuts de la SCI et de la LMNP ?

La SCI est, par définition, une société civile qui ne peut exercer une activité de nature commerciale. La LMNP est, quant à elle, considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale. Pour autant, la loi a prévu la possibilité de cumuler LMNP et SCI à deux conditions cumulatives :

• Les revenus issus de l’activité de LMNP doivent représenter moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel de la SCI ;
• L’activité de LMNP doit être exercée à titre occasionnel et ne peut être la principale source de revenus de la SCI.

La question de choisir entre le statut LMNP ou SCI ne se pose donc que si vous ne rentrez pas dans le cadre de cet assouplissement prévu par la réglementation.

Quelles sont les conséquences du cumul des statuts SCI LMNP ?

Tout d’abord, dès lors que les conditions nécessaires au cumul de ces deux statuts sont respectées, les recettes générées par la LMNP restent soumises à l’imposition sur le revenu (IR) de chaque associé.

Bon à savoir : si les conditions ne sont pas réunies, c’est le régime juridique de la location meublée professionnelle (LMP) qui s’applique. L’ensemble des revenus locatifs est alors soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).

Vous également profitez des avantages fiscaux suivants :

• Une réduction de l’imposition sur les plus-values en cas de cession du logement loué par la SCI si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ;
• Le régime des plus-values immobilières applicable aux particuliers, notamment en ce qui concerne les abattements liés à la durée de possession du bien si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ;
• Si vous êtes concernés par le régime réel, l’amortissement du montant des travaux et des équipements du logement.

Si vous êtes sur le point de vous lancer dans un projet d’investissement locatif, vous pouvez contacter les équipes de REALITES. Forts de notre expérience de 15 ans dans le Grand Ouest, nous vous proposerons des solutions adaptées à vos besoins et votre budget.