Tout savoir sur le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui divise la pleine propriété d’un bien en deux entités distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.

Il permet, entre autres, d’optimiser la fiscalité, de facilité des donations ou des successions.

 Cet outil patrimonial, utilisé dans le domaine de l’immobilier, offre une multitude d’avantages. Pour mieux comprendre ses subtilités, REALITES vous fait découvrir les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier et comment fonctionne le démembrement de propriété.

Comprendre le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un processus qui sépare les composantes essentielles du droit de propriété : l’usufruit et la nue-propriété. Il est important de noter que ce type de démembrement peut s’appliquer à différents types de biens, tels que les biens immobiliers, les biens mobiliers, une créance ou encore des titres de sociétés.

L’usufruit donne à son titulaire le droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus éventuels (fructus). Cependant, le nu-propriétaire a seulement le droit de disposer du bien (abusus), mais ne peut pas en jouir ni en percevoir les revenus.

Le démembrement peut être un outil d’optimisation fiscale intéressant, permettant de bénéficier de plusieurs types de réductions fiscales, d’alléger l’assiette fiscale et de préparer la transmission du patrimoine.

Définitions clés : usufruit et nue-propriété

L’usufruit et la nue-propriété sont deux concepts essentiels pour comprendre le démembrement de propriété.

L’usufruit donne le droit à son titulaire, appelé usufruitier, de jouir du bien et d’en percevoir les éventuels revenus. Cela signifie qu’il peut utiliser le bien et bénéficier de ses fruits, comme les loyers en cas de bien immobilier. Néanmoins, l’usufruit est par nature temporaire, ce qui signifie qu’il prend fin après une certaine période ou au décès de l’usufruitier.

La nue-propriété, quant à elle, permet au nu-propriétaire de disposer du bien. Il peut par exemple le vendre ou le donner, mais il ne peut pas en jouir ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit existe.

Lors du démembrement, ces deux droits sont dissociés mais ils peuvent être réunis à nouveau, lors du remembrement, pour former la pleine propriété.

Rôles et droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire

L’usufruitier jouit du bien et perçoit ses bénéfices, comme les loyers d’un bien immobilier par exemple. Il a cependant l’obligation d’entretenir le bien et de le conserver en bon état.

De son côté, le nu-propriétaire détient la propriété de la chose sans pouvoir en jouir. Il a néanmoins des droits, tels que celui de vendre sa nue-propriété ou d’effectuer des actes de disposition sur le bien, sous certaines conditions.

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier détient un ensemble spécifique de droits sur le bien démembré. Il peut jouir du bien en l’occupant ou en le louant. Les revenus locatifs sont alors perçus par l’usufruitier. Il peut également administrer le bien, notamment en décidant de la gestion des baux civils, des baux d’habitations, et des baux commerciaux, toujours avec l’accord du nu-propriétaire.

Il est essentiel de noter que l’usufruit est généralement temporaire. Sa durée peut être déterminée par un acte juridique ou se terminer à la mort de l’usufruitier. Par conséquent, l’usufruitier doit veiller à préserver la substance du bien pour le restituer en bon état au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit.

Les droits du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de vendre ou donner sa part, sous réserve du respect des droits de l’usufruitier. Cependant, il ne peut pas jouir du bien ni en percevoir les revenus. Il ne peut pas non plus entreprendre des travaux qui modifieraient la substance du bien sans l’accord de l’usufruitier.

Il est possible pour le nu-propriétaire de vendre sa nue-propriété, mais la vente n’aura pas d’effet sur l’usufruit qui continuera à exister au profit de l’usufruitier initial. À la fin de l’usufruit, le bien revient en pleine propriété au nu-propriétaire ou à celui qui a acheté la nue-propriété.

Le nu-propriétaire a également des obligations, notamment celle de laisser l’usufruitier jouir pleinement du bien. Il doit respecter les droits de l’usufruitier et ne peut pas entraver sa jouissance du bien.

Différence entre donation usufruit et nue-propriété

Lorsqu’il s’agit de donation, on peut choisir de donner soit l’usufruit, soit la nue-propriété d’un bien.

La donation de l’usufruit permet au donateur de céder temporairement la jouissance du bien. Il accorde le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus à l’usufruitier, tout en conservant la nue-propriété. Cela signifie qu’à la fin de l’usufruit, le bien reviendra au donateur ou à ses héritiers en pleine propriété.

La donation en nue-propriété, quant à elle, consiste à transférer la propriété du bien sans en céder l’usage. Le donateur se réserve l’usufruit et continue à jouir du bien ou à percevoir les revenus jusqu’à son décès. À son décès, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Chaque type de donation présente des avantages spécifiques, notamment en matière de fiscalité et de gestion du patrimoine. Le choix entre ces deux options dépendra essentiellement de la situation et des objectifs du donateur.

Le démembrement dans le cadre d’une succession

L’achat en démembrement : avantages et inconvénients

L’achat en démembrement offre des avantages et inconvénients spécifiques.

Côté avantages, cette pratique permet notamment :

●      D’acquérir un bien immobilier à moindre coût. En effet, l’achat en démembrement permet au nu-propriétaire d’acheter un bien à un prix décoté correspondant à la valeur de la nue-propriété.

●      De bénéficier de certains avantages fiscaux. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur la valeur du bien démembré.

Cependant, l’achat en démembrement présente également des inconvénients :

●      Le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien ni percevoir de revenus issus de ce dernier pendant la durée de l’usufruit.

●      Il y a également des contraintes légales à respecter, notamment concernant les droits de l’usufruitier.

Il est donc crucial de bien peser ces avantages et inconvénients avant de se lancer dans un achat en démembrement.

Avantages de l’achat en démembrement

L’achat en démembrement offre plusieurs avantages, notamment sur le plan financier et patrimonial.

Premièrement, il permet une acquisition à moindre coût. En effet, le nu-propriétaire n’achète que la nue-propriété du bien, ce qui est généralement moins onéreux que d’acquérir la pleine propriété. (en moyenne 30% en moins par rapport au prix en pleine propriété)

Deuxièmement, le démembrement est un outil d’optimisation fiscale. Le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus générés par le bien pendant la durée du démembrement.

Troisièmement, il offre une facilité de transmission de patrimoine. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires, ce qui peut être intéressant dans une perspective de succession.

Inconvénients de l’achat en démembrement

L’achat en démembrement peut présenter certains inconvénients, parmi lesquels :

●      Restrictions d’usage : le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien, ni en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. Il doit attendre la fin de l’usufruit pour jouir pleinement du bien.

●      Risque de décès de l’usufruitier : si l’usufruitier décède avant la fin de la période d’usufruit, le bien est remembré plus tôt que prévu, ce qui peut entraîner des conséquences fiscales.

●      Entretien du bien : en cas de gros travaux nécessaires sur le bien, ils sont à la charge du nu-propriétaire. Des dépenses imprévues peuvent donc survenir.

●      Absence de liquidité : contrairement à un achat en pleine propriété, la revente de la nue-propriété peut être plus complexe.

Exemple d’achat avec LYKKE LODGE

T2

42,59m²

13,47m² balcon

Tarif nue-propriété : 162 000€ (hors frais d’acquisition : 3 500€ environ)

Tarif pleine propriété : 228 000€

Récupération à 15 ans de la pleine-propriété, soit sans aucune revalorisation du bien, une plus-value, non taxable à hauteur de 66 000€

La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit
Le barème fiscal du démembrement de propriété

Le barème fiscal du démembrement de propriété est un élément crucial à considérer lors de la mise en place de ce dispositif. Il s’agit d’un ensemble de règles déterminant la répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il est important de noter que ce barème est appliqué en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Selon l’article 669 du Code général des impôts, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière. Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, cette quotité est définie par le barème fiscal.

L’évaluation de la nue-propriété et de l’usufruit est donc un élément clé lors d’un démembrement, que ce soit pour une donation, une succession ou une vente. Elle permet de déterminer le montant que chaque partie devra allouer au projet.

Il est également à noter que la valeur de la nue-propriété peut être exclue d’une base taxable, selon la loi générale du droit civil et fiscal qui régit la nue-propriété. C’est un avantage non négligeable pour le nu-propriétaire.

Frais notariaux liés à l’acquisition en nu-propriété

Lors du démembrement de propriété, des frais notariaux sont généralement à prévoir. Ces frais sont relatifs à l’établissement de l’acte de démembrement par le notaire et peuvent varier en fonction du montant d’acquisition de la nue-propriété, soit environ 2,5%. Ces coûts peuvent augmenter en fonction de la complexité de l’opération ou de la valeur du bien.

Il peut également y avoir des droits d’enregistrement et de donation à payer. Ces derniers dépendent de la valeur du bien démembré et des liens de parenté entre les parties.

Il est à noter que :

●      Dans une vente classique, les frais de notaire sont de 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.

●      À la fin du démembrement, lors de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, il n’y a pas de frais particuliers.

Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour choisir la stratégie la plus adaptée à sa situation.