Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS)
Vous êtes-vous déjà demandé ce qu’est le bail réel solidaire (BRS) ? Il s’agit d’un dispositif innovant d’accès à la propriété pour les ménages modestes. En dissociant le foncier du bâti, le BRS permet de réduire le prix des logements. Ce dispositif de longue durée est géré par des organismes fonciers solidaires (OFS). Découvrez comment ce bail peut vous offrir l’opportunité de devenir propriétaire.
Comprendre le dispositif du Bail réel solidaire
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une opportunité prometteuse pour les ménages à revenus modestes cherchant à accéder à la propriété.
Son fonctionnement repose sur un principe clé : la dissociation du foncier et du bâti. En effet, c’est l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), qui reste propriétaire du terrain, tandis que l’acquéreur ne finance que le bâti. Cette dissociation permet de rendre l’achat immobilier plus accessible en diminuant considérablement le coût d’acquisition.
Mis en place par l’État, le BRS est un dispositif d’aide à l’achat immobilier visant à construire un parc de logements accessibles pérenne. Ce dispositif est particulièrement intéressant en zone tendue où les prix de l’immobilier sont élevés.
Le BRS a été créé grâce à la loi ALUR du 24 mars 2014 et est effectif depuis 2017. Il ne concerne que les logements neufs.
Le rôle des Organismes Fonciers Solidaires (OFS)
Les Organismes Fonciers Solidaires (OFS) sont au cœur du fonctionnement du BRS. Ce sont des structures, souvent à but non lucratif, qui ont pour mission principale d’acquérir et de gérer des terrains ou des biens immobiliers. Ils assurent ainsi la dissociation entre le foncier, qu’ils détiennent, et le bâti, acquis par l’occupant.
L’OFS vend le bâti à un ménage sous conditions de ressources et signe avec lui un bail de longue durée, généralement entre 18 et 99 ans. Durant cette période, l’occupant verse une redevance à l’OFS pour l’usage du terrain.
Le rôle des OFS ne se limite pas à cela. Ils sont également responsables de veiller à l’accessibilité des logements et au respect des normes environnementales. Ils peuvent en outre avoir une activité subsidiaire de réalisation de locaux d’activité.
Agréés par le préfet de région, les OFS contribuent ainsi à rendre l’accession à la propriété plus abordable pour les ménages modestes.
Les avantages du bail réel solidaire pour l’accession à la propriété
Le Bail Réel Solidaire présente plusieurs avantages pour l’accession à la propriété. Tout d’abord, il offre une accessibilité financière. En optant pour cette solution, vous pouvez devenir propriétaire d’un logement neuf à un prix abordable. De plus, le BRS permet d’obtenir une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%, ainsi qu’une réduction de la taxe foncière pouvant atteindre 30% selon la localisation du bien.
Le BRS offre également une garantie de rachat du logement par l’OFS. Cette garantie sécurise votre investissement et peut faciliter l’accès au crédit.
Comment fonctionne l’achat d’un logement en BRS ?
Pour acheter un logement en BRS, l’acquéreur doit d’abord vérifier son éligibilité en fonction des critères de ressources fixés par l’État. Après validation de son éligibilité, l’acquéreur s’adresse à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) agréé qui détient le terrain. Il signe ensuite un contrat de BRS avec l’OFS, qui stipule les conditions de l’achat, notamment le prix du bâti, la durée du bail, ainsi que le montant de la redevance pour l’usage du terrain.
Au moment de l’achat, l’acquéreur ne paie que pour le bâti. Il devient propriétaire du logement mais reste locataire du terrain, pour lequel il verse une redevance mensuelle à l’OFS. Cette redevance est généralement faible et contribue à maintenir le coût global de l’acquisition à un niveau abordable.
Les conditions d’éligibilité au BRS
Pour être éligible au BRS, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions. Premièrement, vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources fixés annuellement par l’État. Ces plafonds varient en fonction de la composition de votre foyer et de la zone géographique dans laquelle se situe le logement.
Deuxièmement, le logement acquis via le BRS doit être votre résidence principale. Les acquisitions pour une résidence secondaire ou pour un investissement locatif ne sont pas permises dans le cadre de ce dispositif.
Troisièmement, le logement doit être situé dans une zone géographique définie par la collectivité locale ou l’office foncier solidaire qui gère le BRS. Cela peut inclure des zones où le marché immobilier est particulièrement tendu.
Enfin, notez que chaque organisme définit avec la collectivité des critères de sélection pour chaque opération. Par exemple, ils peuvent prendre en compte la proximité avec votre lieu de travail.
Le plafond de 2024 pour le bail réel solidaire
Pour 2024, le plafond de ressources nécessaires pour bénéficier du BRS a été relevé. Cette décision, effective dès le 1er janvier 2024, a été officialisée par un arrêté publié le 14 décembre 2023.
Ce changement signifie que davantage de ménages sont désormais éligibles au BRS. En effet, cette revalorisation des plafonds permet à environ 3,8 millions de nouveaux ménages français d’accéder à ce dispositif d’accession à la propriété.
Ces plafonds varient selon la zone géographique (Zone A, B ou C) dans laquelle se situe le logement visé. Pour bénéficier du BRS, le revenu fiscal de référence du ménage ne doit pas dépasser ces plafonds.
Il est à noter que, comme pour les années précédentes, le logement acquis doit être utilisé en tant que résidence principale.
La revente d’un bien acquis en BRS : ce qu’il faut savoir
La revente d’un bien acquis en BRS est une étape qui obéit à des règles spécifiques. Cette procédure est encadrée pour maintenir la vocation sociale du dispositif. L’OFS, détenteur du terrain, joue ici un rôle clé. Il est à notifier en premier de votre intention de vendre le bien. Celui-ci dispose d’un droit de préemption et peut choisir de racheter le bien ou de désigner un acquéreur.
Le prix de vente est également encadré. Une estimation doit être réalisée en tenant compte des règles d’encadrement des prix. Cette évaluation peut être faite par un professionnel de l’immobilier ou directement par l’OFS.
Enfin, le futur acquéreur doit également répondre aux critères d’éligibilité du BRS, comme respecter les plafonds de ressources fixés par l’État.
Le BRS à Paris et dans les autres régions de France
En Île-de-France, le BRS se développe activement, notamment à Paris où la dissociation du foncier et du bâti permet aux classes moyennes de devenir propriétaires là où le coût du terrain est élevé.
En région parisienne, pour un couple avec deux enfants par exemple, les revenus fiscaux doivent être inférieurs ou égaux à 53 440 € pour être éligible au BRS.
Outre Paris, le BRS est proposé dans d’autres agglomérations comme Challans et La Rochelle.
En Île-de-France, de nombreux programmes immobiliers sont construits dans le cadre de BRS. Pour trouver un logement avec un BRS, il existe des sites spécialisés recensant toutes les offres.
Exemples de programmes immobiliers en BRS
Voici quelques exemples concrets de programmes immobiliers réalisés en BRS :
- Le programme “Maestria” à Challans propose des appartements neufs 2 à 5 pièces à partir de 160 579€.
Il est à noter que ces prix sont généralement inférieurs de 20% à 40% aux prix du marché, rendant ainsi l’accession à la propriété plus accessible.
L’impact du BRS sur le marché immobilier
Le BRS a un effet notable sur le marché immobilier français. En offrant une alternative d’accession à la propriété à des prix plus abordables, il a un rôle d’équilibrage sur un marché souvent tendu, particulièrement dans les zones où le coût du foncier est élevé. En dissociant le bâti du foncier, le BRS permet une réduction du coût d’acquisition, rendant ainsi la propriété plus accessible pour les ménages modestes.
Par ailleurs, le BRS contribue à limiter la spéculation immobilière. En effet, la revente d’un bien acquis en BRS est encadrée, le prix de cession est limité et inférieur au prix du marché. Cette mesure vise à garantir la vocation sociale du dispositif sur le long terme.
Ainsi, le BRS agit comme un outil de régulation, favorisant une meilleure répartition de l’accessibilité à la propriété, notamment dans les zones où le marché immobilier est soumis à forte tension.
