Tout comprendre sur l’investissement locatif en EHPAD
Selon l’Insee, les seniors en perte de capacités sont aujourd’hui près de 2,5 millions. Ce chiffre pourrait atteindre 4 millions dans 30 ans. Dans ce contexte, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) offrent de réelles opportunités pour les investisseurs immobiliers. Avec REALITES, découvrez en détail l’investissement locatif en Ehpad.
Qu’est-ce qu’un Ehpad ?
Il s’agit de maisons de retraite médicalisées composées de chambres individuelles ou collectives et d’espaces communs à l’ensemble des résidents (salle de restauration, bibliothèque, salle de peinture). Elles sont la plupart du temps occupées par des personnes âgées atteintes de maladies dégénératives nécessitant des soins et un accompagnement constant.
Ces établissements sont strictement réglementés. Ils requièrent en effet la signature d’une convention tripartite entre le préfet, le Conseil Général et le directeur de l’Ehpad, fixant les règles de fonctionnement et la tarification appliquée aux résidents. Par ailleurs, les Ehpad doivent respecter la réglementation fixée par la loi du 24 janvier 1997. Ils nécessitent également l’obtention d’un agrément, toujours accordé provisoirement et soumis à des contrôles réguliers.
Pour obtenir la qualification d’Ehpad, ces maisons doivent offrir au moins quatre services : l’accueil des résidents et de leurs visiteurs, l’entretien du linge, le petit déjeuner et un service de ménage. Des aides-soignants et des auxiliaires de vie accompagnent les résidents au quotidien.
Bon à savoir : les Ehpad en France
On compte aujourd’hui environ 7 500 établissements sur l’ensemble du territoire. Cela représente approximativement 600 000 lits. L’offre d’Ehpad disponible est donc très loin de répondre aux besoins actuels des personnes âgées dépendantes.
Pourquoi investir dans un Ehpad ?
Comme dans tous les autres pays occidentaux, la population française vieillit. Le nombre de Français dépendants nécessitant un accompagnement spécifique devrait s’accroître dans les prochaines années. Les besoins de structure adaptée sont par conséquent en constante augmentation.
Par ailleurs, les fermetures d’un grand nombre d’hôpitaux de proximité accentuent la demande pour ce type de structure médicalisée. L’Ehpad a donc de beaux jours devant lui.
En outre, l’investisseur signe avec une société de gestion, agréée par l’agence régionale de santé, un bail commercial garantissant notamment le paiement des loyers. Cette entreprise gérante de l’Ehpad se charge également de l’entretien de l’immeuble, de la signature des contrats et de la gestion des litiges éventuels avec le locataire.
Investir dans un Ehpad facilite en général l’obtention d’un emprunt bancaire pour financer son achat. Les banques sont en effet rassurées par le versement systématique des loyers et la sécurité de l’investissement.
Enfin, le propriétaire d’une chambre d’Ehpad profite d’une défiscalisation de ses revenus locatifs dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou du statut de loueur de meublé non professionnel.
Bon à savoir : quels sont les inconvénients d’acheter en Ehpad ?
En cas de perte de l’agrément par l’établissement, la valeur de votre investissement pourrait être considérablement réduite. Par ailleurs, la plus-value à la revente est en général relativement faible.
Comment investir dans un Ehpad ?
Pour acheter une chambre dans un établissement médicalisé, vous pouvez tout d’abord utiliser le dispositif de défiscalisation offert par la loi Censi-Bouvard. Il a été mis en place avant d’inciter les investisseurs à s’intéresser à certains biens de niche comme les maisons de retraite ou les résidences de services pour étudiants.
Dans le cadre de cette loi, l’investisseur « personne physique » doit acquérir un bien neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou faisant l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation satisfaisant les critères de performance technique. En contrepartie d’une mise en location pendant 9 ans, l’investisseur perçoit une réduction fiscale équivalente à 11 % du coût total de l’acquisition du bien (sur une valeur de 300 000 euros au maximum).
La déclaration des loyers perçus par l’investisseur se fait au régime du réel simplifié des loueurs meublés non professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP), ou des micro-BIC.
Bon à savoir : quel est le prix d’une chambre dans un Ehpad ?
Il varie entre 50 000 et 500 000 € en fonction de la taille du lot et de la résidence choisie. En principe, plus le prix d’acquisition est élevé, plus les loyers sont importants.
Ce type d’acquisition doit toujours être envisagé sur le long terme afin de profiter pleinement des dispositifs de défiscalisation. Pour sélectionner l’établissement le plus adapté et réussir son investissement locatif en Ehpad, il est indispensable de bénéficier de l’accompagnement d’un conseiller en patrimoine, expert en placement locatif.
Les points à retenir sur l’investissement locatif en EHPAD :
- C’est un établissement médicalisé dont la demande ne cesse d’augmenter ;
- Il offre un placement sûr, facile à financer par un emprunt bancaire ;
- Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard peut être utilisé par les investisseurs pour réduire leur impôt sur le revenu.
