Tout savoir sur l’investissement locatif en maison de retraite

Si la France possède aujourd’hui près de 8 000 Ehpad, les résidences de services pour seniors autonomes restent peu nombreuses. On en compte environ 800 sur l’ensemble du territoire. Pourtant avec le vieillissement de la population, les besoins en la matière ne cessent d’augmenter. L’investissement locatif en maison de retraite est donc particulièrement attractif pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite.

Maisons de retraite : de quoi parle-t-on ?

Il s’agit d’un établissement collectif proposant des logements privatifs avec espaces communs à des personnes âgées de façon temporaire ou permanente. Ces structures peuvent être publiques ou privées.

Il convient de bien distinguer les maisons de retraite médicalisées, telles que les Ehpad, des maisons de retraite non médicalisées. Ces dernières sont aussi appelées « maisons de retraite pour personnes âgées autonomes ». Comme leur nom l’indique, elles accueillent des personnes n’ayant pas perdu leur autonomie ou ayant un niveau de dépendance relativement faible. Elles comprennent notamment :

Les résidences-autonomie ;
Les maisons d’accueil rural pour personnes âgées (MARPA) ;
Les résidences services ;
L’habitat regroupé.

Tous les particuliers sont autorisés à investir dans ces logements, mis en location par le gestionnaire des établissements concernés.

Investissement locatif en maison de retraite : quels sont les avantages ?

Un investissement locatif sans aucune gestion administrative

C’est un des principaux avantages de l’acquisition d’un logement dans une maison de retraite : vous n’avez pas à gérer votre bien. La recherche d’un locataire, la rédaction et la signature du bail, la perception des loyers, les travaux ou encore les conflits éventuels sont gérés directement par l’exploitant de la maison de retraite.

Des loyers garantis

Comme pour les résidences étudiantes, l’investisseur signe avec l’exploitant de la maison de retraite un bail commercial. Ce dernier assure au propriétaire le versement périodique d’un loyer même en cas de vacance locative. Il s’agit d’un avantage non négligeable par rapport au marché locatif classique.

Des avantages fiscaux élevés

Si vous décidez d’investir dans une maison de retraite, vous pouvez profiter, sous certaines conditions, de la défiscalisation offerte par la loi Censi-Bouvard. En louant votre bien pendant 9 ans, vous bénéficiez ainsi d’une réduction d’impôt de 11 % sur un investissement maximal de 300 000 euros. Vous pouvez donc économiser jusqu’à 33 000 euros d’impôt répartis sur les neuf années de location (1). Par ailleurs, en utilisant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous êtes autorisé à amortir votre investissement et à récupérer la TVA. Ces deux dispositifs sont en outre cumulables.

Comment réaliser un investissement locatif en maison de retraite ?

Bien choisir le logement et la maison de retraite

Pour réussir votre investissement locatif, vous devez dans un premier temps choisir avec précaution votre bien. Il est nécessaire notamment de sélectionner un établissement situé dans une zone à forte demande où peu de maisons de retraite sont déjà implantées. Il convient ensuite de vérifier la qualité et la fiabilité du promoteur et de l’exploitant. Enfin, votre choix dépendra aussi de votre budget. Les prix varient en effet entre 100 000 euros pour une chambre à plus de 300 000 euros pour un appartement spacieux, situé dans une résidence plus luxueuse (2).

Les précautions à prendre lors de la signature du contrat avec le gestionnaire

Le contrat de bail commercial est la pierre angulaire de l’investissement en maison de retraite puisqu’il détermine en grande partie le rendement de votre acquisition. Il convient donc de le relire avec précaution en vérifiant notamment la répartition des charges entre le bailleur et l’exploitant.

Bon à savoir : comment vérifier l’existence d’une demande de maison de retraite ?

Pour vérifier la présence de personnes âgées dans le secteur sélectionné, il est utile de consulter les schémas gérontologiques disponibles dans les conseils généraux. D’autres sources, comme les rapports de l’Insee, sont également intéressantes pour déterminer les besoins en matière de maison de retraite sur une zone géographique déterminée.

Avec un rendement locatif élevé et des possibilités de défiscalisation, l’investissement dans une maison de retraite est à la fois rentable et sécurisé. En revanche, les investisseurs ne doivent pas ignorer les risques liés à l’exploitant lui-même. En effet, en cas de faillite de ce dernier, la valeur de votre placement serait fortement diminuée. Pour réaliser ce type d’investissement, il est donc indispensable de s’entourer de professionnels, experts de l’immobilier locatif.

Les points à retenir sur l’investissement locatif en maison de retraite :

Les maisons de retraite peuvent être des établissements médicalisés, comme les Ehpad ou au contraire à destination de personnes âgées autonomes ;
Investir dans ce type d’établissements permet de profiter de loyers garantis et d’une réduction d’impôt considérable ;
Le propriétaire n’est pas en charge de la gestion du bien, confié à un exploitant.
Pour réussir son investissement dans une maison de retraite, il est nécessaire de bien choisir son emplacement et de vérifier le sérieux du gestionnaire de l’établissement.