[ITW expert] : Investir en résidence services
Pour en savoir plus sur cette opération et son intérêt sur le plan fiscal, nous sommes allés à la rencontre de Louis Grimault, directeur de l’agence d’Angers du groupe REALITES pour la région Pays de la Loire.
Quand on parle d’investissement immobilier pour diminuer son niveau d’impôt, le premier réflexe est souvent de penser à PINEL. Pourtant, il existe d’autres techniques et l’investissement en résidence services en fait partie. Assez peu connu du grand public, il peut pourtant s’adresser à tous ceux qui disposent des ressources suffisantes pour investir dans l’immobilier.
Une résidence services, qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit d’un regroupement de logements meublés qui, en plus de fournir un hébergement aux locataires, lui offre des services. « Une résidence services doit comprendre à minima 3 services. Par exemple, un service de restauration, un service d’accompagnement au quotidien notamment pour les personnes âgées, ou un gardien pour les résidences étudiantes », nous précise Louis Grimault.
On compte donc 5 grandes familles de résidences services qui accueillent les étudiants, les touristes, les hommes et femmes d’affaires, les personnes âgées indépendantes et les seniors dépendants (EPHAD).
L’autre spécificité de ce type de logement réside dans la manière dont il est géré. À la différence des biens classiques, sa gestion n’est pas imputée au propriétaire, mais à un gestionnaire. « Vous avez un bail commercial qui est passé avec le gestionnaire qui peut durer entre 9 et 11 ans. » Cet élément est d’autant plus intéressant, car en plus de garantir une bonne activité du bien, il assure l’entrée des loyers. « Que votre appartement soit loué ou vide, vous touchez votre loyer, c’est au gestionnaire de s’assurer du remplissage et du bon fonctionnement de sa résidence », conclut Louis Grimault.
Pourquoi les résidences services s’avèrent être de bons placements immobiliers ?
L’investissement en résidence services s’avère aussi être un bon placement immobilier. Dans un premier temps, parce qu’avec ses biens, il est « possible d’acheter hors taxe, ce qui veut dire que vous gagnez déjà 20% sur le prix d’achat », évoque l’expert. Cette exonération ne sera évidemment possible que si la résidence fournit à minima trois services, comme évoqué en amont.
Dans un deuxième temps, ce type d’achat offre l’opportunité d’être amorti. « Cela veut dire, par exemple, que si l’appartement qu’on achète coûte 100 000 €, tant que vous n’aurez pas perçu 100 000 € de revenus locatifs, vous aurez peu de fiscalité dessus. Ce report de fiscalité n’est pas limité dans le temps. Tant que vous n’avez pas récupéré le montant investi, vous avez très peu de fiscalité », explique le spécialiste.
Une absence de TVA et un amortissement total du bien ; deux avantages de poids qui font de l’investissement en résidence services une opération financière plus qu’intéressante.
5 familles, mais y a-t-il des types de résidences à privilégier plutôt que d’autres ?
Comme dans le monde de l’immobilier en général, la première chose à privilégier c’est « l’emplacement », selon Louis Grimault. Mais ce qui peut motiver d’opter pour un type de résidence plutôt qu’un autre, dépend du budget de l’investisseur. « On a des tickets d’entrée différents selon l’investissement. On a un ratio à la surface. Par exemple, un appartement étudiant coûtera moins cher qu’un senior. » Et logiquement, ce ratio influera sur le prix ; un bien plus grand ou mieux situé sera donc loué plus cher.
Comment REALITES aide les investisseurs dans leur projet d’achat en résidence services ?
Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement, vous pouvez vous faire accompagner par les experts REALITES qui « feront une étude fiscale et patrimoniale de votre situation pour vous proposer une solution qui sera la mieux adaptée. »
Coutumier des résidences services, le groupe REALITES dispose de son propre gestionnaire par le biais de sa filiale HEURUS. Elle propose en ce moment deux types de biens encore à la commercialisation. Une résidence étudiante dans le quartier des Capucins à Brest (en gestion par un partenaire) et une résidence senior dans la commune de Saint-Hilaire-Saint-Florent, rattaché à Saumur.
